资源税法和土地增值税.pptVIP

第四节　土地增值税纳税人 一、土地增值税的概念和特点 1、概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。 第三十一页，共八十五页。 2、特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收 二、纳税义务人和范围 1、义务人：土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2、土地增值税的征税范围包括 第三十二页，共八十五页。 （1）转让国有土地使用权； （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； （3）存量房地产的买卖。 【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两个方面来理解： 首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税的征税范围必须具有“国有”、“转让”两个关键特征。 上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。 第三十三页，共八十五页。 下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下： 第三十四页，共八十五页。 【案例】：1）政府部门A根据有关规定将一国有土地出让给B企业，收取地价款1000万元， 2） B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元， 3） C于两年后将该房屋赠送给孙子， 4） B又将1／3出租给D企业5年，年租金50万 （5）另外B从E村委会取得该村土地30亩使用权，支付费用500万元， 请确定谁为土地增值税纳税人，应对哪项业务纳税。 第三十五页，共八十五页。 分析： （1）A政府部门出让土地取得的出让金不纳土地增值税 （2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元，纳土地增值税。 （3）B又将1／3出租给D企业5年，年租金50万元，不纳土地增值税 （4）E转让集体所有土地，不纳土地增值税。 （5）C于两年后将该房屋赠送给孙子，不纳土地增值税。 第三十六页，共八十五页。 【特别提示】房地产投资土地增值税的征免规则归纳： 征免 房地产投资情形 投资应征收土地增值税 房地产企业 房地产企业 房地产企业 非房地产企业 非房地产企业 房地产企业 投资暂免土地增值税 非房地产企业 非房地产企业 第三十七页，共八十五页。 其次，从对象范围来理解土地增值税的征税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也包括连同土地使用权一并转让的地上建筑物和土地附着物。 “地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施。 “附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。 【考题?单选题】（2014年）下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（　）。 第三十八页，共八十五页。 A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权 B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业 C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用 D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入 『答案』A 『解析』选项B，房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税；选项C，合作建房后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，不属于土地增值税的征税范围 第三十九页，共八十五页。 三、税率 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 【建议】记忆土地增值税的税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 第四十页，共八十五页。 第六节 应税收入的确定 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。货币收入：现金、银行存款、信用票据、有价证券 实物收入：材料、不动产等，需评估价值 其他收入：无形资产等，需评估价值 二、扣除项目的确定 第四十一页，共八十五页。 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）——P181 包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 【例题·