第3章房地产项目用地的取得.ppt

房地产开发与经营 第一页，共三十四页。 第3章 房地产项目用地的获取 第二页，共三十四页。 房地产开发用地的类型 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得方式 重点问题 第三页，共三十四页。 3.1 房地产开发用地的类型 一、开发用地的含义 二、房地产开发用地的类型 第四页，共三十四页。 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 全部土地都为 社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地） 一、中国大陆现行土地制度 第五页，共三十四页。 一、中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让 国 家 土地使用者 土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让方式 招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式 国有土地使用权出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 第六页，共三十四页。 3.1.1房地开发用地的含义 1、房地产开发用地必须是位于规划区内的 国有土地 开发用地的使用最高年限 第七页，共三十四页。 3.1.2 房地产开发用地的类型 1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同： 生地 熟地 第八页，共三十四页。 类别 代号 类别名称 范 围 R 居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 C 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W 仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS 交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U 市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 G 绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地 E 水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 城市用地 第九页，共三十四页。 3.2 房地产开发用地选择 1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资 第十页，共三十四页。 2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划 第十一页，共三十四页。 3.3 房地产开发用地的取得方式 一、土地使用权出让 二、土地使用权转让 三、土地使用权划拨 第十二页，共三十四页。 一、取得国有土地使用权 国有土地使用权 1. 出让方式 2. 划拔方式 （1）招 标 （2）拍 卖 （3）挂 牌 （4）协 议 3. 承租方式 第十三页，共三十四页。 3.3.1 土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念: 国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的方式和程序 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部 第十四页，共三十四页。 办理土地登记 核发《建设用地批准书》 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估 确定出让底价