商业地产的精细化经营管理.pptVIP

1.?招租期重点处理好出租率、租金水平和租户结构的关系 招租期包括购物中心开业前招商到出租率达到95%，其特点是买方市场或租户谈判力量较强，租户组合策略的选择重点是处理出租率、租金水平和租户结构的关系。 （1）主力店的选择十分重要。当然，这种选择包括对外招商和自营主力店两种。天河城自营主力店的做法取得了较大的成功，但随着经营主力店的连锁企业高速扩张，购物中心经营者采取自营主力店的方式不一定是最佳选择。在配置主力店时，一般会有百货公司和综合超市，选择这两种业态的主力店时，一条必须坚持的标准就是该主力店的母公司没有拖欠供应商货款的记录。 （2）应充分重视次主力店的配置。次主力店的配置要与购物中心的功能结构即经营种类结构紧密结合，也就是要考虑购物、饮食、休闲、娱乐等的租户比例。在满足顾客购物的主力店外，在配置次主力店时，宜侧重考虑非购物功能的组合作为次主力店。尽管非购物类的租户租金较低，但有相当比例的餐饮店铺组合、休闲场地、娱乐场所、体育设施以及其它类型的设施正是购物中心这种业态的主要特点。 （3）在品牌与租金水平之间应重点考虑品牌不管对哪一类功能的租户招租，在品牌与租金水平之间，应重点考虑品牌。一个可以调节这两者之间矛盾的办法是灵活设置租赁方式。 第三十一页，共八十二页。 2.?上升期重点控制续租期、调整租金并开发潜在租户 上升期是指购物中心的出租率保持在95%以上，但没有形成明显的卖方市场，租户组合策略的重点是控制续租期与调整租金并开发潜在租户。 表面上看，经营者此时最有利的工具是价格杠杆，此时往往容易忽视续租租户的租期问题。如果不在租金水平和现有租户的租期之间做好平衡，无疑会加大以后租户调整工作的难度。这种平衡的力度和标准取决于开发潜在租户市场的力度和成果。可以说，做好上升期潜在租户市场开发工作是保持购物中心经营水平和上升势头的关键环节。 第三十二页，共八十二页。 3.?调整期重点调整租户。 调整期的购物中心的出租率保持在99%以上，处于卖方市场。出租率99%以上的含义是租户出现排队现象，这个时期的租户组合策略的重点是调整租户。这个时期最容易出现的情况就是最该做的事情没有做，最容易做的事情最难做。 如果上升期的准备工作充分，调整期的调整工作就比较主动，可以为购物中心进入创新期打下基础。创新期最重要的特征是在保持出租率的前提下，出现了一个功能组合和品牌组合改进明显、卖场形象和外观形象变化明显以及为租户服务水平和为顾客服务水平提升明显的“新”购物中心。 第三十三页，共八十二页。 商业项目外部交通动线价值解析 如何将商场之外众多的潜在消费者顺利引人项目，是商业地产运营成功的一大关键；这就需要从细节着眼，将商场内部人流动线规划与外部交通环境有机结合。 第三十四页，共八十二页。 一、商业动线就是创造价值的黄金线 ?? 如何把外部的交通条件跟商业动线规划结合起来，以创造不同楼层和不同人流的价值非常重要。完美的商业动线设计，几乎就成为创造商业价值的黄金线。 第三十五页，共八十二页。 1、商业人流动线与外部交通环境之间的关系 商业人流动线一般是指商业项目内部消费人群流动方向及路线；而项目外部交通环境是指项目外部的各种交通条件及环境因素的集合，主要包括两个部分： 第一、交通设施条件，如道路条件、人行设施、公交体系，轨道交通条件等方面。第二、交通动向因素，如：人流，车流的数量及运动方向等方面； 第三十六页，共八十二页。 2、商业人流动线与外部交通环境良好结合的原则 原则一：在融合的基础上实现替代功能的原则。 原则二：把握不同外部交通条件下的商业人流动 线结合方法。 第三十七页，共八十二页。 二、交通动线是商业动线设计的基本原则 在“融合”基础上实现“替代”，是结合外部交通环境设计商业动线一条基本原则。1、什么是“融合”：“融合”是指项目与周边交通设施的直接连接，一般通过出口、入口或通道方式，将项目内部人流动线与外部交通环境融合成一个系统。策略分析：如项目与周边道路通过设置出入口实现连接、项目与地铁或轻轨站通过规划通道而实现连接等。这是一种基础性的、也是较为普遍的规划方式，对于项目汇聚人流有着基础性的作用，但无明显的促进作用。2、什么是“替代”：“替代”则是指通过项目出入口设置以及内部人流动线的规划而实现对于外部交通环境中的人流动向的替代。案例解析： 北京西单文化广场的77街商场利用地下商业通廊替代地面广场步行街的方式实现了西单地铁站与西单商业区之间的连通功能，从而将大量前往西单商业区的人流引入了商场内部，获得了更多营业机会。此种规划方式是一种更为先进的规划方式，替代的实现不仅对于项目汇聚人流有着重要的帮助，并且也可以为项目的经营带来更多的发展机会。因此，在商业人流动线规划实践工作中，应明确在融合的基础上重点实现替代功能，从而通过