【年报】2022年房地产市场走势预测分析.docxVIP

2022年房地产市场走势预测分析 时至年底，又到了总结过去展望将来的节点。近段时间关于将 来楼市走势的推断层出不穷，地产大佬们也纷纷发表对楼市的看法。 昨日可能还曝出大佬集体看衰楼市，今日便有人重新表态并没有看衰， 明年楼市将回暖。 一时间让关怀房价的百姓摸不着头脑，究竟该不该 买房? 据发布的《2022-2022年房地产行业将来前景猜测报告》指出， 2022年中国楼市将温柔上涨，但是长远看来，房地产行业需求将面 临下行压力。 明年基本面温柔复苏 从宏观角度来看，货币政策持续放松利好房地产基本面温柔复 苏。由于经济景气度较差以及外汇占款下行等因素影响，明年货币政 策仍有进一步放松的空间。较为宽松的货币政策环境将赐予房地产市 场基本面以较有力的支撑，估算2022年全年销售面积将有5%的增长。 货币政策的持续放松最终都扭转了市场基本面持续下行的态 势，货币政策的变化对于房地产市场的影响是打算性的。 除了政策利好之外，中国房地产市场还没有透支中国居民的购 买力。当前中国主要商业银行按揭贷款平均存续年限为6-9年左右， 而美国大约为29年左右。结合中国按揭贷款占GDP比重与美日等国 家对比数据来看，在购买力得以增加的环境下，需求的边际改善在 2022年将会有所体现。 2022年至今房地产开发资金来源和房地产开发投资增速在持 续下滑，同时土地市场处于较低迷状态，明年供应端压力将有所减轻。 前十个月房地产开发资金来源和房地产开发投资同比增速分别只有 3.1%和12.4%,而我们统计的前40个城市土地市场成交占地面积同 比下滑了30.1%。这些也预示着明年房地产投资增速可能相对低迷。 中银国际的分析报告亦称，2022年行业去库存逐步深化，基 本面呈缓慢改善态势，但幅度比较有限。 房企消失分化中小房企布局其他行业 据统计数据，前三季度销售排名前10名的开发商市占率由14% 提升至16%,排名前20名的开发商市占率由19%提升至21%,而行业 排名前50名的开发商市占率由27%提升至29%。兴业证券的报告表示， 由于龙头地产公司资金和土地猎取力量优势愈创造显，龙头公司的行 业集中度提升有加速趋势。 中银国际报告则表示，传统住宅开发龙头已纷纷表示出转型意 愿，但由于体量较大估值弹性不及中小开发商，2022年龙头房企也 将消失分化，以万科、华夏幸福为代表的优质蓝筹地产股，2022年 以来已经重塑经营模式方向，重构了成长规律，与将来行业进展趋势 相吻合，因此这类龙头企业仍具有较大的投资吸引力。 兴业证券的报告分析，中小开发商在资金和土地方面劣势愈创 造显，销售市占率持续下降，众多中小开发商从自身进展和股价诉求 等角度考虑开头进行转型。在资金猎取方面，曾经作为中小开发商重 要资金猎取渠道之一的房地产信托在持续的收缩规模，而银行对于中 小开发商的开发贷款一向特别谨慎。 而与此同时，由于地方政府对于土地出让底价没有较大的让步， 使得当前价格下猎取的土地只对于以高周转模式运行的大开发商和 能猎取较低成本资金的开发商有较好的预期收益率，而更多的中小开 发商由于不具备快周转模式所需要的相匹配的力量和组织架构而在 当前地价面前迟疑不定，部分开发商反而手头拥有一些富余的现金。 在主营业务较难做大、手头有一些多余资金、同时又具备股价诉求的 状况下，中小开发商转型布局其他行业。 房地产行业已经进入低速运行的新常态 据中银国际地产组关于将来20年住宅需求的结构猜测以及我 国人口年龄结构分析等讨论，我国目前处于房地产行业的住宅需求顶 峰期，在将来不到5年的时间里，在改善性需求释放的支撑下行业将 进入低速运营的新常态，而从更长周期来看，行业需求将面临着下行 压力，我们估计将来需求顶峰将消失在2022-2022 年，峰值将超过 14亿平米或更高一点，在此之前的需求年复合增速将在5%左右。 从行业政策面来看，今年房地产行业调控政策经受了三波放松 救市政策。第一波是从上半年开头的41 个城市纷纷松绑限购；其次 波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央 行发布信贷新政；近期进入了第三波地产政策放松，即各地降低公积 金提取门槛、增加公积金贷款额度、增加购房补贴，调整税费政策等。 中银国际表示，2022年地产行业政策环境的去行政管制已经大体完 成，将来市场供求规律发挥更重要的作用，基本面趋向平稳，大起大 落的状况削减。 一方面，新开工的低迷以及竣工的走高将延后影响到15年的 施工面积增速的连续下行，同时考虑行业低迷期单位投资额难有回升， 从而影响施工相关投资增速进一步降至11%的低位，另一方面，行业 库存处于高位，房企负债率创历史新高，同时地价创历史新高，这都 将压制土地成交，由于后续土地成交仍将低迷一段时间。 因此中银国际猜测，15年房地产投资增速估