西安金苑北城春秋项目前期整体营销定位.pptVIP

期房与准现房竞争！不仅是价格低，关键要有特色值得期待! 第三十页，共七十六页。 （三）项目SWOT分析 第三十一页，共七十六页。 SWOT分析的目标 围绕 优势——卖点 通过 劣势——突破 借助 机会——方向 基于 挑战——方法 第三十二页，共七十六页。 优势分析（S）之区位分析 位于城墙内与开发区之间黄金分割，离自然很近，距繁华不远 近10条公交线路，交通便利，东南西北，进出城市，快捷高效 属于传统老城区，周边生活资源和配套基本完善到位 龙首北路地产项目云集，形成在北城较有影响力的板块效应 第三十三页，共七十六页。 发达的交通为市场辐射提供了前提。 第三十四页，共七十六页。 优势分析（S）之地块分析 地块方正实用，地面无障碍性附着物影响 北临龙首北路交通要道，交通可达性好 地块周边地产项目众多，条件成熟 第三十五页，共七十六页。 优势分析（S）之品牌分析 本项目为发展商金苑地产“北城计划”1号项目，决心将其打造成品牌里程碑和区域地标 发展商具有良好的专业管理背景 第三十六页，共七十六页。 劣势分析（W） 位于传统“道北”区域，属于西安地产弱势影响区，难以形成较大范围影响 周边原有项目开发起点较低，市场印象定势明显 项目远离未央路龙脉，缺乏地铁等题材支持，周边市政配套相对不足 项目周边多为低档次汽车维修和工业品批发市场，居住氛围比较淡薄 第三十七页，共七十六页。 机会分析（O）之区域发展 项目紧邻莲湖区大兴路地区综合改造区域 项目紧邻大明宫板块开发改造区域 明光路——小北门贯通在即，形成“朱宏迎宾路——明光路——文景路——未央路和龙首北路”1横4纵交通出行体系 两大板块区域发展，将带来周边道路、配套、城市面貌的改变，营造良好的居住氛围 第三十八页，共七十六页。 机会分析（O）之行业发展 龙首北路所在的位置是西安市区地产价值被明显低估的处女地，随着西安其他区域房价的升高，差别优势显而易见 目前，龙首北路开发呈现“一明多暗整体乏力”的局面，大多数项目占地或土地性质问题明显，为本项目带来市场机会 本项目周边有大量单位的传统家属院，换房需要和二次、多次置业客户基础较厚 第三十九页，共七十六页。 挑战分析（W） 2008年，为周边项目集中上市年，2房、3房单位交叉集中，本项目从工期、企业品牌到规模区位等方面都不占优势 2008年地产价格增长充满变数，难以重复2007年下半年的持续较大增长，为本项目实现4000元/平米价格带来挑战 第四十页，共七十六页。 总结：S-O战略（优势与机会最大化） 最大的优势：项目所处一个地产开发相对密 集的区位，以及发展商矢志打造精品项目的 决心和投入； 最大的机会：区域市场缺乏——有独特文 化主题、规划特色鲜明、总价适中的大众精 品好房子！ 第四十一页，共七十六页。 二、项目整体定位 第四十二页，共七十六页。 解决以下问题： 定位的目标和指导思想？ 定位的方向和主题？ 定位的演绎支持体系？ 楼型、户型等产品定位？ 第四十三页，共七十六页。 （一）定位的目标 立足文脉找主题（梳理、重拾北城和龙首北路的文 化渊源、区域生活特质） 面向竞争做特色（形象拔高，比肩中天雅苑，进入 区域市场第一阵营） 规避缺点树品牌（规避本项目区位和规模的限制， 张扬全新的生活方式标准） 第四十四页，共七十六页。 （二）项目整体定位、社区属性和形象定位 第四十五页，共七十六页。 整体理念定位 北城春秋，馆藏一个城市的生活蓝图 社区属性定位 新北城 龙脉地 7万平米院落友居生态社区 营销推广定位 北城春秋，好房子，百年传城 第四十六页，共七十六页。 北城春秋8大生活价值卖点提炼—— 发展价值：大明宫、大兴路两大城市级改造规划工程一线核心所在 效率价值：未央路、朱宏路两大城市交通动脉/20条公交线路与地铁 2号线随心转换 生活价值：市政配套环伺左右，居家生活一站到位， 规划价值：首创区域内高层院落友居社区，传统老街坊、现代新生 活和谐共舞 设计价值：80-140平米格调空间，家家向南，户户朝阳 环境价值：5000平米中心广场，无限休闲交流空间 服务价值：王牌物业专业管理，365天无忧心体验 品牌价值：金苑地产北城计划1号项目，升值空间值得期待 第四十七页，共七十六页。 （三）北城春秋核心价值竞争区隔比较 要素 对象