伟业天津贻和安太里项目前期营销建议.pptVIP

酒店式公寓的设计亮点——户型 建筑面积：46平米 套内面积：32平米 入口处玄关结合衣帽储藏，经济实用 卫生间功能齐全，淋浴房分离干湿，预留洗衣机位 大面积露台，采光景观条件大大提升 建筑面积：65平米 套内面积：45平米 入口处玄关转角空间，避免视线干扰 卫生间功能齐全，淋浴房分离干湿，预留洗衣机位 通畅的客厅及卧室空间，流线自由，布局巧妙 产品建议 第六十二页，共一百二十一页。 酒店式公寓的设计亮点——入口大堂 入口 大堂 建议设置入口挑空大堂，以体现开阔、气派和尊贵的气度； 装修标准适当奢侈，张显项目档次； 产品建议 第六十三页，共一百二十一页。 酒店式公寓的亮点设计——配套商业 产品建议 第六十四页，共一百二十一页。 社区物业由国际顶级物业管理/酒店管理公司提供一流服务 会所由会所管理公司提供专业服务 “极致体验” －双物管 酒店式公寓的亮点设计——配套商业 产品建议 第六十五页，共一百二十一页。 回迁安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发成本7.35亿 第六十六页，共一百二十一页。 回迁安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发实现销售收入10.4亿元，税前成本利润率41.3% 第六十七页，共一百二十一页。 货币安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发成本10.2亿 第六十八页，共一百二十一页。 货币安置 经济测算 全部回迁安置的条件下，项目开发实现销售收入16.4亿元，税前成本利润率60.4% 第六十九页，共一百二十一页。 两种方案对比 经济测算 　 回迁安置方案1 货币安置方案2 对比 总成本 7.35亿元 10.2亿元 方案2比方案1成本高2.85亿元 总收入 10.39亿元 16.4亿元 方案2比方案1收入高6.01亿元 税前利润额 3.04亿元 6.16亿元 方案2比方案1税前利润额高3.12亿元 税前利润率 41.3% 60.4% 方案2比方案1税前利润率高19.1% 从经济可行性来说，无论以何种方式安排拆迁，本项目的盈利性均比较高； 综合比较，在开发商前期付出较高成本的条件下，进行货币安置的经济效益更高。 第七十页，共一百二十一页。 附件：贻和安太里项目区域市场认知 第七十一页，共一百二十一页。 2007年第四季度天津市一级土地市场成交量呈爆发式增长，成交量达615.7万平方米； 随着新家园政策的逐步落地9月上市，10月天津一级市场呈现火爆局面； 2008年天津市土地成交面积月保持在200万平米左右，成交量相对平稳。 天津市一级市场交易活跃，特别是07年四季度至今土地成交量大 数据来源：天津市土地交易管理网 宏观市场——一级市场 天津市土地成交量 第七十二页，共一百二十一页。 数据来源：天津市土地交易管理网 由各区域土地成交面积来看，全市18个成交区域中，07成交面积最大的是津南区，环城四区的土地成交面积明显高于市中心区域，滨海新区供应以塘沽区居多。 近两年，滨海新区尤其是塘沽区土地成交面积少，土地相对稀缺 宏观市场——一级市场 天津市分区土地成交面积 07年天津各区土地成交面积 第七十三页，共一百二十一页。 07年天津各区土地成交价格 由各区域土地成交价格来看，塘沽区土地交易价格仅高于宝坻、武清、空港，远低于泰达开发区。 塘沽区土地成交价格偏低，房地产发展潜在空间大 数据来源：天津市土地交易管理网 宏观市场——一级市场 天津市分区土地成交价格 第七十四页，共一百二十一页。 宏观市场——一级市场 塘沽区土地成交情况 07年，塘沽区成交土地以商服用地为主，住宅用地相对较少只有三块，总用地面积约37万平方米，总建筑面积约113万平方米。 位置主要集中在海河南侧与紫云公园附近，区位价值较本项目差。 成交土地容积率普遍较高，塘沽区未来新增供应将以高层或超高层产品为主。 第七十五页，共一百二十一页。 塘沽区07-08年土地成交情况： 07年至今塘沽区成交土地主要集中在响螺湾区域，共20宗，其他地块仅6宗。 塘沽区住宅用地稀缺，成交量少。 2007年土地供应 2008年土地供应 本项目所在位置周边土地公开出让量非常少，但随着塘沽区旧城改造进程加快，可能会出现较大量的潜在供应，本项目未来将面临一定程度的竞争。 响螺湾11块商服地块 中新生态城综合地块 向阳北街商住地块 解放路商服地块 新北路住宅地块 极地海洋娱乐商住地块 响螺湾9块商服地块 春风道商住地块 宏观市场——一级市场 塘沽区土地成交情况 第七十六页，共一百二十一页。 价 格 塘沽区土地成交价格相对较低，未来土地升值空间巨大； 区 域 随着滨海新区的开发开放，塘沽区响螺湾商务功能将凸显，将带动周边区域的发展。住宅用地的相对稀缺给本案住宅项目带来机遇。 规 模 大宗用地出让逐渐缩