新郑华润名都商业中心项目整体营销策略方案p销售推.pptVIP

商业主推广语 我是中心，定义财富未来 第三十页，共五十八页。 一座城市，只有一个中心 整体主推广语 第三十一页，共五十八页。 一座城的荣耀，新郑人的骄傲 整体主推广语 第三十二页，共五十八页。 销售测算 第三十三页，共五十八页。 总体经济效益估算分析： 住宅整体销售均价按5300元/㎡ 商业按1、2层连体销售均价按28000元/ ㎡ 商业3层暂按实现均价6000元/ ㎡测算 住宅实现总销售额约为：1.33亿 商业1、2层实现总销售额约为：2.47亿 商业3层实现总销售额约为：0.26亿 则商业整体均价约为20500元/ ㎡ 本项目总体销售额约为：4.06亿 则本项目整体销售均价为10565元/ ㎡ 注：以上价格未经市场研究，非最终实际销售价格，仅供参考。 第三十四页，共五十八页。 商业分割 第三十五页，共五十八页。 商业分割原则 原则1：高楼层商业划分大面积，利用单价优势吸引客户购买， 若后期持有则可引进大型主力店，带动商业人气； 原则2：1-2层商业以一拖二销售为主，带动2楼销售 原则3：1楼黄金位置划分小铺散售，纯一层销售提高商业溢价 原则4：一楼醒目位置设置部分展示通道，导入二楼人气，保证 二楼商业昭示性和可达性，消化二楼大面积商铺 第三十六页，共五十八页。 商业价值研判 69m 73.2 m A B C D 综合自然人流、昭示性、商业集中度、道路繁华度4各方面，整体商业的临街价值氛围4个等级：ABCD 商业铺位面积的划分需要结合整体商业价值，利用总价和单价双重杠杆实现商业价值最大化 第三十七页，共五十八页。 商业分割 1F 73.2m 69m 整体进深较大，单靠街铺无法完全吃面积，因此在内部借助柱体做双开门内街。 蓝色区域内街以品牌服饰为主，单铺面积控制在30-80㎡之间 临路位置设置出入口，导入外部人流 红色区域拐角位置设置餐饮及服装主力店，单店面积控制在300-1000㎡，其1层面积控制在150-200㎡，一拖二销售 部分一楼纯一层销售面积控制在70-100㎡，提高溢价 绿色区域设置服装店及二楼餐饮门厅，重点导入二楼人流，消化二楼面积，整体二楼以大型餐饮为主，大型餐饮面积不小于800㎡ 灰色区域降低单铺面积，面积控制在30-70㎡ 第三十八页，共五十八页。 商业分割 3F 3楼建议进行大面积划分，凸显主题性，增强吸引力 参考一：教育主题。早教、大山外语、儿童游艺 参考二：娱乐主题。酒吧、KTV、西式快餐、咖啡厅 参考三：休闲主题。健身房、美容SPA、会所 参考四：购物主题。大型超市 第三十九页，共五十八页。 商业分割 2F 二楼主要为餐饮及服装主力店，主力面积为300-800㎡ 利用一楼展示面，树立主力店形象，重点面积布局在二楼 考虑到客户购买面积的最大化利用，二楼不设置人流通路 餐饮主力店约800㎡ 服饰主力店约600㎡ 服饰 次主力店 约300㎡ 纯二楼面积控制在50-150㎡，与一楼一拖二销售 服饰 次主力店 约300㎡ 餐饮次主力店约400㎡ 餐饮次主力店约400㎡ 第四十页，共五十八页。 参考案例——郑州·名门盛世 项目名称：名门盛世 位置：城市繁华区，金水路与玉凤路交叉口 建筑形式：4层底商上盖高层公寓 建筑规模：约10万㎡，其中商业约2.5万㎡ 商业布局： 1楼——三面临街布置中小面积商铺，优质地段采用一拖二销售，一楼设置小面积门厅，加强昭示性，大面面积在二楼。由于进深太大，一楼设置内街，消化一楼非临街面积，餐饮业消化二楼大量面积。一楼临街业态：手机通讯、餐饮、精品烟酒、精品茶业店；一楼内街：服饰、电器 2楼——餐饮 3楼——家乐福超市 4楼——KTV 第四十一页，共五十八页。 新郑市华润·名都项目 整体营销策略方案 第一页，共五十八页。 总体定位 第二页，共五十八页。 华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。 因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。 打造区域性商业中心！ 总体定位 第三页，共五十八页。 确定定位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素…… 第四页，共五十八页。 影响商业价值的因素之1---周边环境 周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如： 如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不方便消费者停留，直接影响租