2022年房地产行业市场现状分析.docx

2022年房地产行业市场现状分析 1.房地产： 2022 年进入典型的逆周期调控窗口 2022 年以来，中央持续加大房地产政策放松力度。1月 2 0 日 5 年 期LPR 下 调 5bp;3-4 月金稳会后强调避免金融机 构对困难房企的进一步挤兑；4月29 日中央政治局会议定调“ 支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策”、“支持刚性 和改善性住房需求”,较年初“满足合理住房需求”的表述更具 指引性；5月15日央行宣布首套房按揭贷款利率下限调整为 LPR-20bp, 随后5月20日宣布5年期LPR 下调15bp;5 月 23日国常会部署33条稳经济一揽子政策措施，并于25日全 国稳住经济大盘会议上进一步强调落实和时效，对于房地产行 业从内容上并未释放新的宽松政策，结合“宏观政策仍有空间 ”等表述，我们认为其传递了两层信号： 一是这一阶段全国性 的宽松政策基本到位，结合各地的落实情况和实施效果再决 策后续的政策工具如何使用；二是整体基调上下半年的政策 呵护更具确定性，具体执行上将以各地方为主，政策落地速度 也有望加快。 4月29日政治局会议特别是5月上旬以来，各地加速出 台楼市宽松政策。从频率上看，根据中指院不完全统计，4月 已有超70城出台调控政策111次，5月已有超80城出台调控 143次，频率远高于Q1。 从范围上看， Q1 宽松政策主要出现 在三四线城市，仅涉及部分二线城市如郑州、福州、重庆、 哈尔滨等，而近期主流二线乃至新一线城市如南京、成都、苏 州等成为政策放松的主力。从力度上看，4月以来综合性、实 质性(即涉及核心限购限贷限售等)的放松政策明显增多。 总结近期各地调控的政策工具箱，主要城市的实质性政 策聚焦于需求端放松限购、限售以及限贷上降低首付比例， 但对于放松认贷等方面力度有限。具体来看： 放松限购：近期二线城市宽松政策的主要发力方向，可 实质性释放新增需求。目前普遍限制特定区域、人群，覆盖 面较窄。结合南京收回“全面取消二手房限购”的政策，可见 主要城市对于大范围放松限购可能突破“房住不炒”底线的影响 较为谨慎。 放松限贷：真实降低购房成本，其中最有效的政策组合 是“不认贷+降低房贷利率”,从而二套房可以享受最低首付+ 最低利率。但目前仅个别二线城市推行，此外网传南京部分 银行对于名下无房、贷款已结清的家庭执行首套利率，但目前 仍未有官方政策出台，同样意味着大力放松认贷可能刺激加 杠杆进而推升房价并不是监管希望看到的结果。 放松限售：间接释放需求的手段，短期或对新房销售形 成一定挤压，但可促进改善置换需求并传导至新房市场，可 与限购、限贷等政策放松结合、放大政策效力。 而供应端的放松政策主要体现为：①预售资金监管的放 松，整体将促进房企现金流优化，但仍将在“保交楼”的基础 上进行差异化的宽松；②预售条件的放宽，可促进房企提前 开盘实现签约回款，减少房企现金流压力。整体而言高信用 评级房企将更占优势。 表3:因城施策政策工具箱情况总结 政策类型 政策工具糖及具体措施 需求端 限购放松 ①继小限购区域 a)二线城市局部区域放开(合肥、武汉、济南、大连、南京等，或成都郊区不纳入主城跟 购套数等) b)部分三四线城市全市取消限购(座坊等) ②特定人群可增购 (或不计入限购套数) a)人才、多孩家庭、父母投靠等情形(武汉、杭州、南京、东莞、沈阳、无锡、成都等) b)存量房供作租赁房(长沙、成都) c)“卖旧买新”情形(沈阳、无锶) ③购房门槛降低 放宽社保/个税年限(武汉、大连、海口、次阳、长沙、杭州【二手】、合肥、东荒等) 限贷放松 ①降低首付 如首套房首付降至2成(重庆、兰州、贵阳、太原等),二套房首付降至3-4成(兰州、 济南等) ②降低按揭货款利率 如首套/二套房贷利率按最低标准执行(郑州、苏州、济南、天津等城市部分银行),大多 数城市(尤其核心一二线)LPR加点仍偏高 ③放松认房认贷(降 低首套房认定标准) “贷清+1套房”家庭执行首套房政策(三四线城市为主+个别二线结市如郑州、兰州、贾 阳、长春) 限售放松 ①缠短限售年限 a)缩短限售年限(成都、西安、济南、东莞、大连等) b)全面取消限售(哈尔滨及部分三四线城市) ②降低交易税费 增值税免征年限5变2(杭州、东莞、无锡、沈妇等) 公积金优 化 ①提高贷款顺度 如成都、南京、苏州、沈阳、东荒等二线城市和多数三四线城市 2降低公积金首付 如成都、西安、理州、长春、海口等二线城市和多数三四线城市 3扩大使用范圈 如允许提取用于支付首付等 其他 购房补贴等 减免契税或一次性购房补贴等 供应端 预售资金 监管放松 ①降低监管额度 对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例(如海口) 2增设拔付节点 如徐州试点按栋支取监管资金，阜妇增设主体结构