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户型分析 市场户型分析 项目户型选择 项目户型不足及个人建议 第五十三页，共八十七页。 市场户型分析 产品市场集中化 产品专业化 市场专业化 选择性专业化 全面涵盖 20~30岁 30~40岁 40~50岁 一室两厅 两室两厅 三室两厅 20~30岁 30~40岁 40~50岁 20~30岁 30~40岁 40~50岁 一室两厅 两室两厅 三室两厅 一室两厅 两室两厅 三室两厅 一室两厅 两室两厅 三室两厅 20~30岁 30~40岁 40~50岁 一室两厅 两室两厅 三室两厅 20~30岁 30~40岁 40~50岁 第五十四页，共八十七页。 二、户型分析 右图为海棠湾推出的户型图。A、B和C户型是海棠湾主打户型 通过右图，可以看出海棠湾的户型中，每个户型的客厅和主卧都朝南，有很明确的动静分区，洁污分区和主次分区。 第五十五页，共八十七页。 户型分析 户型 户型构成 户型面积 户型套内面积 户型阳台面积 户型优点 户型缺点 适合人群 A户型 三房二厅二卫+双阳台 138M2 95.5M2 15.4M2 270度全明通透观景+南北双通大阳台 30~40岁，中等收入，小子女家庭 B户型 三房二厅一卫+一阳台 115M2 92.7M2 12.8M2 南向方正户型+舒适三房，合理布局 卫生间数量过少+餐厅无自然采光 30~40岁，中等偏下收入，小子女家庭 C户型 三房二厅二卫+三阳台 135M2 94.6M2 17.4M2 方正户型使用舒适+南北全明通透阳台 30~40岁，中等收入，小子女家庭 D户型 三房二厅二卫+二阳台 166M2 137.4M2 14.6M2 大开间方正空间+主卧独立卫生间 餐厅无自然采光 40~50岁，中等偏上收入，小子女家庭 E户型 四房二厅二卫+三阳台 204M2 176.3M2 20.1M2 全明大开间通透户型+三户型生活阳台 客卧形状不规整，面积浪费 40~50岁，中等偏上收入，大子女家庭 F户型 四房二厅双套房+三阳台 224M2 193.8M2 19.7M2 南北卧室观景飘窗+尊贵主卧套间设计 餐厅无自然采光 40~50岁，高收入，大子女家庭 第五十六页，共八十七页。 项目户型的不足及个人建议 海棠湾户型中虽然有很多优点，但同时也存在一些不足之处，例如在户型B和D中餐厅的没有自然采光；B户型中，只有一个卫生间，数目过少，使用不方便等。 个人建议：海棠湾有着优越的地理优势，许多上班族的绝佳选择，同时，有一部分人不是要自住而是进行房地产投资。但由于海棠湾的户型都是100㎡以上的户型，并不适合单身的上班族和投资者购买。因此，海棠湾没办法去抓住这部分消费人群。所以，我建议海棠湾应该增加一些小面积户型，来留住更多的消费者。 第五十七页，共八十七页。 内外交通道路分析 小区外部交通分析 小区内部交通分析 第五十八页，共八十七页。 项目对外交通 交通工具 合肥火车站 合肥火车西站 南门汽车站 旅游汽车站 新桥机场 蜀山大商业圈 三里庵大商业圈 七里塘大商业全 中心大商业圈 蜀山森林公园 公交车 坐10路转11路，约1小时 约20分钟 坐118路，约40分钟 坐10路，约50分钟 约1小时30分钟 约10分钟 约29分钟 约35分钟 约45分钟 约5分钟 驾车或打的 约20分钟 约5分钟 约16分钟 约20分钟 约37分钟 约5分钟 约5分钟 约10分钟 约10分钟 约5分钟 地铁（个人预测） 约15分钟 约5分钟 约10分钟 约15分钟 约20分钟 约5分钟 10分钟 约10分钟 约15分钟 5分钟以内 通过上表可以看出，海棠湾的外部交通是非常便利的。无论从海棠湾到达火车站、汽 车站、各大商业圈，还是从它到达机场，时间都是在一个半小时以内。优越的外部交 通条件，给这里的住户无论是上班，还是外出出差、旅行都带来了方便。 第五十九页，共八十七页。 小区外部交通 小区的地理位置：如图所示， 海棠湾位于科学大道和黄山路交接 的西南方向，科学大道和黄山路皆 是合肥城市主干道。 小区外部交通分析：如右图 所示，海棠湾有多路公交车可到达， 同时，开车十分钟就可到达合肥各 大商圈。因此，海棠湾外部交通是 非常便利的。 中心大商圈 三里庵大商圈 七里塘大商圈 蜀山大商圈 海棠湾 第六十页，共八十七页。 小区内部交通 小区出入口 小区内部交通分析 第六十一页，共八十七页。 竞争楼盘分析 * 桂花园 e.房价走向（如下表所示） 第二十一页，共八十七页。 房地产策划第二阶段报告 11级建筑学三班第二组 第二十二页，共八十七页。 小组成员分工 ***：问卷调查及市场细分 ***：问卷调查及目标市场选择