岳阳市场调研报告.pptVIP

岳阳楼商圈 保利西街 岳阳商大购物中心 南正街百货商场 第三十一页，共六十页。 保利西街 作为大牌开发商在岳阳开发的项目：保利西街，紧挨着岳阳楼、洞庭湖、巴陵广场，处在岳阳闹市区，地理位置非常优越！与岳阳楼景区仿古商业区“汴河街”隔路相望，外观和建筑布局都非常合理，街内全步行设计，配套实施点缀也很完善，但经营非常冷清，很少有顾客光临。 第三十二页，共六十页。 天伦金三角购物公园 第三十三页，共六十页。 重点个案分析—天伦·金三角购物公园 项目位处市中心黄金地段，14万㎡大规模商业体量，并引入品牌商业 及国际影院入驻，为岳阳目前标杆商业地产项目。 开发商：岳阳天伦房地产开发有限公司 产品类型：商铺、公寓 项目地址：项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。南临金鹗中路、东临建湘路，北临五里牌路，花板桥路及青年中路横贯其中 商业体量：14万多平方米（8.9万平方米的天伦商业步行 街 ，两栋28层的酒店式公寓，1-4层商业裙楼总建筑面积为1.33万平方米，5-28层公寓建筑面积为4.39万平方米 ） 开盘时间：2011年5月 价格：商铺2.8-5.6万元/㎡ 项目卖点：市中心大盘，项目规模大，配套齐全；大润发、国际影院入驻； 产品分析：商业体量14万多方，商铺主要以37—42为主 ，一期2栋28层酒店式公寓。1-4层为商业，5-28层酒店式公寓；面积为50—60㎡的一房，价格6000左右。 第三十四页，共六十页。 重点个案分析—天伦·金三角购物公园 项目业态规划集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体，打造岳阳唯一 “一站式”购物中心。 层数 业态规划 四层 五星影院 室内步行街：大地影院、山堤咖啡 A栋（泰富楼）：金融港。B栋（银座）：水会。C栋（康英楼）： 大润发 三层 万国美食 室内步行街：国内外大型餐饮品牌 A栋（泰富楼）：金融港。B栋（银座）：KTV连锁品牌。C栋（康英楼）： 电玩动漫品牌 二层 时尚潮流 室内步行街：国内外一线品牌男女鞋、男女服饰、冷饮品牌、潮流百货等 A栋（泰富楼）：电器卖场。B栋（银座）：3C数码通讯、IT卖场 C栋（康英楼）： 3C数码通讯、IT卖场专卖店、通讯营业厅 一层 品牌旗舰店 室内步行街：国内外一线品牌男装女装、休闲运动龙头品牌、休闲品牌名饮等 A栋（泰富楼）：金融港。B栋（银座）：3C数码通讯、IT卖场 C栋（康英楼）： 3C数码通讯、IT卖场专卖店 负一层 超大卖场：大润发超市 负二层 停车场 第三十五页，共六十页。 重点个案分析—天伦·金三角购物公园 项目2012年9月28日开园，目前人流量较少，公寓出租率低，部分店面仍 在招商招租（天伦城开发商：岳阳习惯性消费商圏仍为东茅岭步行街商圏，新兴集中商业人气不足。） 第三十六页，共六十页。 岳阳县概况 第三十七页，共六十页。 　 岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊区”，处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。 城市区位 第三十八页，共六十页。 岳阳县总面积2809平方公里，辖14个乡镇和东洞庭湖管理局；共72万人口（其中：农业人口61万），是一个农业大县。 岳阳县2015年完成地方生产总值260.8亿 元，同比增长10.5%,完成财政总收入8.1 亿元，同比增长1.9%。 基本概况 （数据来源：岳阳县政府网站 ） 第三十九页，共六十页。 岳阳县商业市场分析 第四十页，共六十页。 房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高 目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（10－30亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。 当前房地产市场分析 第四十一页，共六十页。 市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。 项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。 第四十二页，共六十页。 产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市