中原地产宏发邻域拓盘报告07-125p.pptVIP

可支配收入的增加必将提高人们对于居所的需求。 * 第六十页，共一百二十九页。 个人住房贷款 新政前 新政后 第二套房首付 2-3成 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 第二套房贷款利率 可享受最高15%的优惠利率 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍； 而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 追加贷款 无此项规定 商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款 * 第六十一页，共一百二十九页。 本次的调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。 1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 个人住房贷款 如： 价值100万房产，按照最新五年期贷款利率7.83%的基准利率计算。 新政前，首付30万，使用10% 的优惠利率后一年的利息约为70*7.05%=4.933万元 新政后，首付40万，使用1.1倍的房贷利率后一年的利息约为60*8.61%=5.168万元 即：购房者需要使用更多的资金，支付更高的资金成本，投资成本大大提高，利润空间压缩，同样的资金进入房地产市场交易的换手率也要下降，有利于抑制房地产的恶意炒作。 * 第六十二页，共一百二十九页。 个人住房贷款 3、不得随房产升值追加贷款 房地产办理按揭贷款后，不能因为房产升值而追加贷款从银行再次套得现金。这主要是为了防止房价快速上涨过程中商业银行积聚了较大风险。 4、“第二套房”的界定 政策层面提高首付主要对同一个人的第二套贷款购房，使用不同人名购房可适当规避贷款政策。 这对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一人购买多套单位的情况能起到抑制作用，而对于双拼户型，可写两个客户名、或者将总价较高的一套作为第一套首付3成，总价小的一套首付4成规避利率的不利影响。 * 第六十三页，共一百二十九页。 对于新政的发布，市场的反映为： 在2007年9月19日至2007年11月13日之间的8个星期中，长沙市房地产均价并没有因新政而产生明显变化；销售量趋于平衡是因为11月房地产淡季的来临。 据中原市场对于各个楼盘的调查，退房率极低。 新政的发布，市场并无明显波动 * 第六十四页，共一百二十九页。 客户信息反馈 通过对房交会500张有效问卷调查得知，长沙市场仅有19%的客户认为新政对其影响较大，会暂缓购房。 资料来源：中原数据库 * 第六十五页，共一百二十九页。 总结 中国迈入第“十一五”规划，推动城市化进程，以及产业结构的调整对未来房地产市场无疑打了针强心剂。 由央行2007年9月29日发布新政对于市场以及客户暂无明显影响；无论从成交套数，以及价格都无明显浮动。 后市行情有待观察 To be continued… * 第六十六页，共一百二十九页。 2.整体市场竞争态势 * 第六十七页，共一百二十九页。 2005年-2007年土地市场供应达到2117万㎡，未来市场竞争将日趋激烈。 据中原市场统计：2005年至2007年10月，土地供应量高达2117万平米（未考虑容积率因素）。 开福区位于全市第一；岳麓区排名第三，3年总供应量为394万平米，占市场总额的19％。 * 第六十八页，共一百二十九页。 从长沙市2007年1－06月房屋施工、新开工面积来看，未来5年市场竣工面积将超过2800万㎡。 长沙2007年1－06月房屋施工面积（按区域划分）单位：万㎡ 项目 全市 芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 长沙县 望城县 宁乡县 浏阳市 住宅 面积 2126.62 202.44 312.34 263.1 301 436.61 345.42 122 61.4 83.38 占％ 100% 9.52% 14.69% 12.37% 14.15% 20.48% 16.24% 5.74% 2.89% 3.92% 长沙2007年1－06月房屋新开工面积（按区域划分）单位：万㎡ 住宅 面积 729.21 58.52 87.41 90.73 81.33 141.67 147.66 74.15 21.52 26.22 占％ 100% 8.03% 11.99% 12.44% 11.15% 19.43% 20.25