物业管理的含义及基本概念.pdfVIP

物业治理的根本看法 第一节 物 业 一、物业的寄义 “物业”一词译自英语ｐropert ｙ或estate，由香港传入 沿海、内地，其寄义是指以土地及土地上的修建物形式存在 的不动产。“物业”一词在外洋，特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单位性的房地产。物业既可指单位性的地产，也 可指单位性的修建物。物业有大 小之别，它可以凭据区域 空间作相对支解，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物 业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房堆栈也可被称为物业。 关于物业的内涵，海内种种著述的提法至少有几十种， 概言之，主要包罗以下要素： (1) 已建成并具有使用功效的种种供居住和非居住的屋 宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的修建 (包罗内部的多项设施)和相邻的园地、 庭院、停车场、小区内非主干交 通门路。 由此观之：单体的修建物、一座孤零零的不具备任何设 施的楼宇，不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产 和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。阐发 和掌握物业的属性，对付我们了 解物业和物业治理的本质， 掌握物业治理运作规律，搞好物业治理有着十分积极的意 义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物 质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质 的物质内容和物质底子。物业的自然属性主要指： 物业的物质实体往往体现为具有特定用途和明确属主 的修建物。而无论何种修建物，其 底子总是修建在土地之 上，成为土地的隶属物，土地的功效则借助于修建物得以充 实发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与修建物 的统一体，兼有土地与修建物两方面的物 质内容。虽然， 对付差别的物业，其二元组成的比重有所差别。例如，从总 体而言，物业的修建面积与土地面积的比值在都市就高于乡 村，在经济、文化和商业中心就高于重产业基地 。物业的 二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业一定兼 有土地与修建物二者特有的种种性质。 物业的有限性，从底子上来讲，是由土地的有限性决定 的。天然的土地有限，用作兴建 修建物的优良修建地段更 有限。人类只能在有限的土地上开发建立。由于现代修建物 技能要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力 量和技能水平。 物业的差别性主要是就土地而言的。由于土地数量有 限，随着人口的增加和经济的生长 ，人类就必须开发利用 劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然标准 和其他自然条件，在都市主要取决于地段的区位及其技能条 件。物业的多样性主要是就修建物而言的 。由于修建物的 功效、位置、自然情况、技能经济条件的差别，形成了物业 形式的多样性。每一修建物都是单件产物，它们在类别、品 种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面 ，都存在 着某种差别之处。 物业的牢固性主要是指物业空间位置上的不可移动性。 人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业中心，纵然人 们将地上修建物与土地相疏散，也只是改变物业用途，不能 移动执法意义或实质上的物业位置。 物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不 可扑灭性，而修建物则可能灭失 或逐渐损耗，直到丧失物 理寿命。物业的恒久性主要是就修建物而言的。修建物一经 修建完成，在正常情况下，其物理寿命期限可到达数十年甚 至几百年，可供人们恒久使用。所以， 物业既可以一次性 出售，也可以通过出租的方法零星出售，边流通边消费；其 代价可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。 物业的配套性，是指物业以其种种配套设施，满足人们 种种需要的特性。没有配套设施 的物业不能满足人们的种 种需要；人们的种种需求从客观上决定了物业的配套性。物 业配套越齐全，其功效发挥就越充实。 (二)物业的社会属性 物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商 品，物业具有经济属性；从这一商 品的生产干系和财产干 系的调解及归属来看，物业具有执法属性，即物业权属问题。 首先，物业的经济属性体现为它的单一商品属性。物业 的商品性是由物业的使用代价和 商品经济决定的，它具有 几方面的实质性内容：物业的代价和使用代价是通过市场生 意业务运动得以