某地产京汉大道金色家园策划.pptVIP

第五部分 商业总体规划设计 第三十一页，共四十六页。 一、总体规划设计理念及原则 1、规划理念 只此一家的城市复合性文化娱乐建筑群 产品设计的精髓是“文化娱乐”，这是一种大而化之的休闲，通过改变环境、改变传统视野，给现有建筑外观、内部商业形态披上时尚、休闲、玩赏、参与主义的外衣，吸引人们来此放松、发泄、调整、捕捉灵感。 第三十二页，共四十六页。 二、规划设计方案 1、规划指标 用地性质 居住（兼容商业）、文化娱乐 总用地面积 25105.03平方米 代征地面积 1253.98平方米 净地面积 23851.05平方米 综合容积率 6.0 总建筑面积 150262平米 住宅建筑面积 129631平米 净地容积率 6.3 公建建筑面积 20631平米 人防要求 8348平方米 车位比 1：0.37 建筑密度 不超过35％ 绿地率 按《武汉市城市绿化条例》要求 建筑层数 C8地块18层，B8地块33层 限高 不超过100米，其中C8地块不超过60米 建筑间距要点 建筑间距的设计要求，遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行 退红线要求 退红线的设计要求，遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行 配套要求 B-8、C-8地块需在裙房相应安排文化娱乐、并控制总的文化娱乐的建筑面积不少于2万平方米 交通规划要点 暂 无 其他规划要点 B-8地块控制面积不少于3671.36平方米的带形街头绿化广场，C-8地块在单洞三路旁控制面积不少于464.8平方米街头绿化广场，范围线可以根据方案作适当的调整，并可以计入绿化率。 第三十三页，共四十六页。 万科【京汉大道】项目商业策划案 武汉万科房地产有限公司 2006年09月06日 第一页，共四十六页。 第一部分 项目属性分析 第二页，共四十六页。 一、项目中观环境分析 汉口→江汉区； 城市内环线内； 京汉大道/轻轨； 城市“动感地带”→夜汉口激情飞扬区＋新武展都市经典区； 第三页，共四十六页。 光谷商圈 街道口商圈 中南 商圈 徐东商圈 钟家村商圈 汉正街商圈 武广商圈 中山大道商圈 江汉路商圈 本项目 二、项目周边商业环境分析 传统商业聚集地具有悠久的商业文化传统。 江汉路、武广和汉正街三大传统商圈环绕之中； 三大商圈确保本区域在武汉商业的领先地位，同时带来的大量人流拉动了区域其他小商业以及文化娱乐产业的发展。 第四页，共四十六页。 三、项目现状分析 第五页，共四十六页。 四、项目周边商业业态分布分析 分析：项目周边建筑物以老建筑为主，加之周边经营业态多以经营建材、 电子、五金产品为主业态分布凌乱且没形成规模，整体形象较差。 第六页，共四十六页。 五、项目周边交通流向及人流分析 分析： 项目四周临路，但周边多条街道都为单行道，对项目人气聚集 有一定的影响。 项目附近几条街道，周末人流峰值在2.5万人次/日左右，同比江汉 路， 武汉等周末人流可以达到20万人次/日的地方差距还是非常的 明显。 第七页，共四十六页。 五、项目SWOT分析 优势（S） 位于汉口三大商圈之间，商机较大； 周边有燕马、单洞等多个社区，拥有稳定的消费群体； 项目临街面较长，商业价值大； 项目周边配套较为齐全； 武汉万科开发，其品牌效应将直接带动销售与招商。 利用企业品牌对项目形象进行包装，提升项目价值； 注重项目区位前景的描绘，挖掘项目的区位价值； 产品全面创新与精心设计，充分利用临街面，力争将 项目打造成为区域地标建筑之一 。 优势发挥 第八页，共四十六页。 劣势（W） 项目所在片区，商业氛围与汉口三大商圈相比，缺少商业 沉淀，人气明显不足； 京汉大道轻轨的存在会影响项目商业氛围的营造； 项目地块呈狭长状，项目规划受到一定限制； 项目地块周边多为老社区，商业主业态分布凌乱且没形成 规模，整体档次较低。 通过特色商业吸引三大商圈人流； 加强各地块商业的主题性，使各地块商业均独自成为 一体； 通过对室内外环境的营造全面提升项目品位与档次。 劣势弥补 第九页，共四十六页。 机会（O） 政府对京汉大道的政策导向与改造力度将使营造良好的 商业氛围； 附近商业正在逐步从临街小店向品牌店、旗舰店转型， 该时机介入京汉大道商业地产开发，时机选择正确； 项目周边其他项目的开发将有利于商业氛围的培养。 过与其他项目共同培育京汉大道文化娱乐商业氛围，提升区域的竞争力； 机会利用 第十页，共四十六页。 第二部分 商业定位 第十一页，共四十六页。 商业的本质——服务人类 改善并提升人们的物质及精