某房地产价格报告.pptVIP

* 产品细分 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 明星产品 包装，旗帜！ 四房+小三80套—— 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。 现金牛产品 利润主力 二房+大三246套 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现： 婴儿产品 培育、转化 楼王复式16套—— 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。 第二十七页，共六十九页。 * 报告结构 1 2 3 4 策略前的分析 价格策略指导 核心均价的推导 价格表制作及验证 5 推售策略及工作计划 市场分析 产品分析 客户分析 第二十八页，共六十九页。 * 客户积累情况 通过两次活动，截至11月9已经积累办卡客户1300余批。 10月1-3日香格里拉活动，梳理老客户办卡555批。 10月20-23日售楼处开放活动，梳理新老客户办卡870批。 第二十九页，共六十九页。 * 客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东片区，其中汉口中心区域价格承受力较强客户占31% 目前积累的新客户与之前的客户在来源区域上不存在明显的变化，仍以武汉本地客户为主，占约96%的比例；外地客户主要集中在湖北省内其他地区、深圳、港澳台。 武汉客户中，汉口客户79%，武昌客户占10%，汉阳客户占3%，周边区域2%。 汉口客户中，二七片区的客户占到40%以上；其次为江汉区和江岸区各占15%左右；另外武昌区域的徐东片区的客户也占相对较高的比例，约7%。 31%的客户有较强的支付能力 第三十页，共六十九页。 * 以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少 目前拥有房产数量： 本次置业目的： 第三十一页，共六十九页。 * 客户明显得表现为需求小面积产品，大面积需求量不足，尤以大三房主力户型 需求户型： 10号 二房 小三 大三 四房 复式 　 92m2 128 142-144 165-167 183-239 供应量 110 26 136 54 16 需求量 806 325 117 39 13 第三十二页，共六十九页。 * 客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面 区域潜力 周边配套状况 自身素质 开发商品牌 ﹥ ﹥ ﹥ 第三十三页，共六十九页。 * 分析小结 武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。 竞争市场：跳出二级项目的价格区间将存在风险。明年上半年区域市场整体竞争加剧，需要加快推盘节奏。 产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。 客户市场：自住客户为主，但客户需求明显偏小。 第三十四页，共六十九页。 * 报告目录 1 2 3 4 报告的前提 价格策略指导 核心均价的推导 价格表制作及验证 5 推售策略及工作计划 第三十五页，共六十九页。 * 价格策略 树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标杆作用，树立项目新城区的标杆形象； 预留价格上涨空间：为后续价格拉升提供可能，并为可能带来的市场转向预留项目操作空间； 整体价格策略：平开高走的定价策略； 第三十六页，共六十九页。 * 平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标 内部价格关系处理 洋房2、3楼，叠加上叠 价格杠杆针对产品的大类别、具体产品比较分别发挥作用： 正向标杆： 稀缺洋房1楼及叠下别墅为价格标杆，总体平开但需要建立高价标杆，为顺利实现开盘目标之后的提价实现引导基础。 明星标杆，立挺高价 现金牛产品，走量 洋房1楼、叠加下叠 第三十七页，共六十九页。 * 报告目录 1 2 3 4 报告的前提 价格策略指导 核心均价的推导 价格表制作及验证 5 推售策略及工作计划 定价方法 核心均价的比准及确定 第三十八页，共六十九页。 * 定价思路推导 1、市场比较法确定小高层正常售价 2、内部比较确定洋房价格 3、市场比较法确定叠加售价 3、经验比值确定叠加价格 2、经验值确定洋房价格 洋房价格推导 叠加价格推导 第三十九页，共六十九页。 * 1、小高层定价 第四十页，共六十九页。 * 本项目 国信 龙湖世家 绿地 商务城 中茵 龙湖国际 恒基 雍景新城 上海建工 中铁 龙域中央 总建面 62万方 45万方 200万方 25万方 50万方 20万方 63万方 容积率 1.2 1.5 1.92 2.16 1.2