房地产项目定位八大关PPT成全机构.pptVIP

A。景观溢价 注重红线之外 决战红线之外 1.地理位置 2.周边配套及环境 3.小区环境及设施 4.房屋本身 客户更愿意为土地红线以外的配套、环境花更多的钱。 项目周边配套缺乏，周边区域环境不理想。 外部环境整体价值提升，成为项目的关键因素。 成功案例： 北京星河湾 * 第六十一页，共八十三页。 B。户型创新 建筑排布 联排独栋化 洋房别墅化 多层洋房化 侧花园 叠加联排化 北京龙湖香醍漫步 通过侧花园实现双拼的独栋化 苏州三江尊园 通过叠加与联排的拼接实现叠加联排化 联排 叠加 案例： * 第六十二页，共八十三页。 B。户型创新 建筑排布 联排独栋化 洋房别墅化 多层洋房化 叠加联排化 B1+1F+2F 底TH 6F+跃 顶TH 3F花园洋房 B1+1F+2F 底TH B1+1F+2F 底TH B1+1F+2F 底TH 3F花园洋房 6F+跃 顶TH 3F花园洋房 3F花园洋房 3F花园洋房 4F花园洋房 4F花园洋房 5F花园洋房 5F花园洋房 案例： 重庆龙湖郦江 底层和顶层TownHouse户型，中间为洋房。 洋房的形态，别墅的内部空间。实现洋房的别墅化，同样也应用于小高层。 * 第六十三页，共八十三页。 B。户型创新 建筑排布 联排独栋化 洋房别墅化 多层洋房化 叠加联排化 案例： “Z”字型大平层户型，户型面积约260平米 360度风景，一层一户 多层公寓享受别墅的空间。 北京亿城西山华府 * 第六十四页，共八十三页。 B。户型创新 面积赠送 赠送对于大多数客户具有很强的吸引力，即使是顶级高端客户，也是有益因素。 同时，赠送也要注重实用性。 南通万通城 大小户型均赠送入户花园、转角飘窗 飘窗 夹层、复式 入户花园 错层双层高露台 （半）地下室 底层花园 顶层花园 … 面积赠送的多种形式 例如： * 第六十五页，共八十三页。 C。科技智能 科技住宅 深圳百仕达红树西岸 项目以超前的产品设立概念、智能化生活模式的建立确立了其在整个深圳市新一代高端住宅的领先地位。 3000万美元引入新技术；开盘均价2.5万（周边楼盘0.9万）。 * 第六十六页，共八十三页。 D。文化教育 根据成全机构多年的客户研究数据，在各种生活配套中，文化教育配套的关注度仅次于商业配套，其中有超过80%的客户愿意为优秀的教育配套承担额外费用，而且客户档次越高需求越明显。 优秀文化教育资源的引进将能大大促进项目的销售与增加自住型业主的入住，从而实现项目溢价销售。 优秀中小学 其他文化教育机构 国际品质幼儿园 亿城北京西山华府 引进人大附中、西山美术馆 * 第六十七页，共八十三页。 E。会所 项目配套需求 客户功能需求 案例：星河湾四季会 北京星河湾的项目会所，具备健身、餐饮、会议、客房等功能，四季会采取会员制与部分设施对外经营相结合的方式，除客房、会议中心、中西餐厅及宴会对外接待，其余体育设施等仅对会员开放。 北京地区少有的接待总理级贵宾会所 * 第六十八页，共八十三页。 柒 指标与产品 倒马关 地处河北唐县西北，因山路险峻战马到此经常要摔倒而得名。关城依峭壁，傍深涧，一半在沟谷，一半在山上，唐河水由西、北、东三面环绕关城而流。 * 第六十九页，共八十三页。 指标最大化 OR 价值最大化 容积率未必要做满 容积率确定下的多重物业选择 √ * 第七十页，共八十三页。 高层+洋房+别墅 苏州水巷邻里 别墅 上海龙湖滟澜山 复式洋房 联排别墅 高层公寓 多层公寓 联排别墅 多层+别墅 上海招商雍华府 叠加 联排 双拼 以1.0容积率为例 固定容积率下的多重选择 * 第七十一页，共八十三页。 方案评判 利润空间 销售速度 物业档次 别墅公寓 公寓别墅 别墅公寓 预设多种产品方案，综合考虑利润、速度和档次三者关系，提出可行方案 案例 西安高新地产灞桥项目 * 第七十二页，共八十三页。 捌 效益与风险 山海关 又称“榆关”，素有“天下第一关”之称。 与万里之外的“天下第一雄关”—— 嘉峪关遥相呼应，闻名天下。 * 第七十三页，共八十三页。 风险与效益的博弈 风险最小的情况下效益的最大化 三个关键： 敏感度 物业配比 速度和利润 * 第七十四页，共八十三页。 物业配比 不同物业投资风险系数比较 投资成本 投资收益 投资回收期 投资风险 商业 3 -4 -2 -3 酒店 4 -2 -0 +2 写字楼 2 -4 -4 -6 住宅 1 -4 -4 -7 投资风险的主要构成因素： 投资成本； 投资收益； 投资回收周期。 注：在投资风险的构因中，未考虑外部影响因素，如市场环境、政策环境、金融环境等等； 注：投资成本高低与投资风险成反面关系，投资收益高低、投资回收期长短与投资风险成正面关系； 注