物业管理规范-租金分解：公司规避涉税风险有效途径.pdfVIP

物业管理规范-租金分解：公司规避涉税风险有效途径--第1页 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法 规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者 进行管理。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进 行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩 序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业 主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过 程。下面一起看下为大家整理的精选物业管理文章。 租金分解—公司规避涉税风险的有效途径 A公司系中外合资企业，主营房地产开发业务。现A公司决定将其经 营的B中心商场的地下一、二层以租赁方式开办东方家具广场，即将B 中心地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客 户(以下简称租户)，并分别与租户签订各自独立的租赁协议，以确定每 年固定的租金收入。 为保证及时、足额收取租金，及能通过租户的营业额对其偿付能力进 行判断，A公司拟采取统一代收货款，将扣除租金后的代收货款返还给租 户。上述租金收入中包含A公司提供场地应收的场地租赁费、B物业公司 提供物业管理所收取的物业管理费。(B物业公司为A公司提供包括地下 一、二层在内的全部商场的物业管理服务，A公司全额支付B物业公司相 应的物业管理费用，故A公司向租户收取的物业管理费不再转付给B物业 公司。)C公司因参与东方家具广场的管理方案的制订、高层管理人员的派 驻，按有关协议约定，A公司需向C公司支付相关的品牌及管理费。按照 1 物业管理规范-租金分解：公司规避涉税风险有效途径--第1页 物业管理规范-租金分解：公司规避涉税风险有效途径--第2页 与C公司的合同约定，A公司拟打出东方家具广场的广告宣传牌，进行 形象宣传和商业推广活动。 现存的经营风险及涉税风险 根据《公司法》的有关规定，房地产开发公司出租场地是正常经营， 但A公司经营家具广场就超出了其现有的经营范围。需要在营业执照上增 项，如此一来。就意味着A公司是在自营家具广场。 根据现行税法规定，A公司的租赁行为。主要涉及到营业税、城市房 产税，印花税、外商投资企业和外国企业所得税及个人所得税;但从税法的 角度看，由于A公司签订的合同与实际经营不吻，容易造成自营与租赁经 营的争议。进而会产生适用税种的差异。这就会给A公司带来较大的税负 差异。 风险一 A公司与C公司签订的合同 A公司与C公司签订的协议，容易使人理解为c公司提供给A公司品 牌及家具市场的管理经验，并派遣高级管理者前往A公司开办的家具广场 协助A公司付诸实施，C公司依约向A公司收取品牌及管理费。这样A 公司在账务处理上必然体现支付品牌使用费等类似的支出，加之A公司 对经营家具广场业务采取了统一收款的结算方式(为了保证租户能将通过 东方家具广场销售的家具收入全额在B中心商场的统一结算柜台进行结 算，A公司拟自招工作人员，负责各租户的家具买卖) ，从而证明其经济行 为是一种自营行为。而非所谓的租赁行为。 若以此类推。可得出结论。即A公司目前收取的全部租金收入相当于 本环节经销家具所取得的增值收入。依增值税税法的有关规定。A公司应 2 物业管理规范-租金分解：公司规避涉税风险有效途径--第2页 物业管理规范-租金分解：公司规避涉税风险有效途径--第3页 就租金部分按17%的增值税税率计算缴纳增值税。 风险二 A公司与租户签订的合同 A公司与各租户签订的所谓租赁合同，即便主管税务机关等部门