成本管理--房地产成本控制精细化管理.pptVIP

工程量清单招标管理 5，关于谈判的讨论 是否需要标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与习惯，最终为自身营造什么样的市场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判； 如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、服务、付款等方面以及报价中的问题入手 谁负责：不同目的不同的人员，从澄清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度 第三十页，共四十页。 工程量清单招标管理 6，评标原则与要点 根本目的，要知道各家报价的差别在哪里，选定合适的队伍（产品和服务）和价格，报证项目顺利实施 合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与项目特征结合 深层次的重点分析，要有单价分析表； 预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表 必须与目标做对比分析 表格要统一，招标文件中充分考虑评标的需要 第三十一页，共四十页。 工程量清单招标管理 7，招标成功的关键 为自身营造规范的市场环境，才能得到市场上的优质资源 市场调研充分，了解投标人及其产品的底细，合理确定入围的产品和队伍（档次标准一致，新老结合）； 招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚，加强样板管理 投标报价的方式明确（如算量不同如何处理），表格统一； 评标充分、到位 总之：准备充分、到位。时间上有保障 第三十二页，共四十页。 工程量清单招标管理 8，几个常见问题 有特殊照顾对象—给机会，低价中标；长期合作伙伴优先 图纸不够完备—先出招标图，之后出变更；先作暂定价，并保留甲方分包的权利； 时间过于紧迫—几方同时算量；加快评标速度；准备充分，压缩谈判时间 第三十三页，共四十页。 工程量清单招标管理 9，总包及主要分包案例 总包 电梯 ：有针对性定产品 技术要求　 铝合金：配件细节的掌握 及分析思路 装修：材料和样板的要求 环境绿化：要建立实物量的标准 智能化：两次，首先是系统的优化与确认 第三十四页，共四十页。 第三部分 工程成本数据库的建立 目的与作用 掌握市场信息，积累经验数据，为合理确定作数据支持，也为保证公司的成本控制标准稳定性； 要建立制度，将成本信息管理落实 2，数据库的主要内容与形式 成本管理数据库包括成本管理信息（供方、法规）与成本信息 成本数据不仅包括经济指标（价的指标），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库 成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备 成本数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源，充分反映市场和产品的特征； 数据库形式：不一定，可以用工具软件：EXCEL，AEECSS等，也可以是专用软件：通用（如明源）、定制 （如万科、金地） 3，数据库的建立方法 第三十五页，共四十页。 第三部分 工程成本数据库的建立 1，目的与作用 2，数据库的主要内容与形式 3，数据库的建立与维护 工作内容：建立制度与规范，制定成本数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护 工作时间： 在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作 工作人员：专职或专业人员 第三十六页，共四十页。 第三部分 工程成本数据库的建立 成本分析是建立数据库的基础，成本分析中有以下几个值得注意的问题（针对项目） 1，成本分析的原则： 类似于会计：明晰性原则，重要性、可比性、一贯性； 实际发生原则（以实际结算成本为主） 2，分析方法的统一 成本分析与成本标准科目要对应，各公司结合自身情况制定；一般财务有成本核算的科目，成本数据统计的口径尽量与之对应，可以归并或细化，但不要交叉，使两方面数据具有互相检查的作用； 3，面积的可比性 分析指标用的建筑面积有几种：可售面积、建筑面积（多次、不同角度）、承建面积，弄清各自的含义和用途 4，类似性 成本数据库的数据将用于类似的项目，因此要掌握从些方面体现类似性，并将特征数据与成本数据同时保留。 第三十七页，共四十页。 第三部分 工程成本数据库的建立 工作案例 1，相关制度： 2，分析表格 3，成本管理信息库：检索、供方、法规 4，成本数据库：单价库ACCESS， 电梯EXCEL 第三十八页，共四十页。 谢谢！ 请提宝贵意见！ 沈葵 2006.02.26 第三十九页，共四十页。 内容总结 2006年中国（深圳）房地产成本控制精细化管理研讨会。收入一定的情况下，成本越低，利润越大。提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值。目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素。最好能结合公司产品特点，制定公