第五章房地产评估.pptVIP

在同一地区，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等 一、适用范围 第四节 市场法在房地产评估的应用 第三十一页，共五十二页。 二、基本思路: 明确评估对象 寻找、确定交易实例 修正交易情况 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 求出比准价格 决定土地估价结论 第三十二页，共五十二页。 主要非正常交易情况： 1、有利害关系的人交易 2、急于出售或购买 3、受债权债务的影响 4、市场信息不灵通 5、特别动机与偏好 6、交易税费非正常负担 正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 修正交易情况： 第三十三页，共五十二页。 修正交易日期修正　　房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下： 修正个别因素 容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。　 第三十四页，共五十二页。 　容积率 　　1.1 　　1.3 　　1.7 　　2.0 　　2.1 　　2.5 　修正系数 　　1.1 　　1.2 　　1.6 　　1.8 　　1.9