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徐州汇思华博地产策划 2013-05 灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告 谨呈:连云港厚泽房地产开发有限公司 第一页,共二十九页。 周边商铺市场情况汇总 市场总结 第二页,共二十九页。 案例对比 第三页,共二十九页。 别墅项目情况汇总 市场总结 第四页,共二十九页。 高端的 ? 高品质 ? 现代的 · 尊贵的 1.指向区域,城市显性特征鲜明; 2.指向产品,前瞻性、创新性设计的指导意义; 3.指向价值,拥有核心资源、高端服务保障; 4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。 结论:产品特质提炼 营销方向/确定 第五页,共二十九页。 1.唤醒客层:呼唤、拓展属于我们的客群; 2.另辟蹊跷:产品要升级以适应未来需要; 3.独树一帜:区域中没有类似的产品可以借鉴。我们是否独树一帜?关 键在与引导和打造。 4.物业配套:灌云新客站的投入使用完善的配套将成为激烈市场中制胜法宝。 结论:区域可能突破的方向 二:营销视角/解析 拓客层 ? 辟蹊跷 ? 树标杆 · 强配套 第六页,共二十九页。 在确定项目突破方向之后,我们针对本案的营销采取什么解决之道? 推敲/营销策略 第七页,共二十九页。 三:推敲/营销策略 营销目标 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 绝对稀缺 VS 绝对需求 产品策略 第八页,共二十九页。 三:推敲/营销策略 营销目标 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 综合产品 VS 高端形象 形象策略 第九页,共二十九页。 三:推敲/营销策略 营销目标 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 形象推广 VS 品牌塑造 推广策略 第十页,共二十九页。 引爆市场 VS 把握节奏 三:推敲/营销策略 营销目标 销售策略 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 第十一页,共二十九页。 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 1、商业意向登记客户面积需求区间 结论:1.商业意向登记客户面积主要集中在:50-100㎡之间中小面积占绝对比例。 2.主要以中小企业或投资者为目标客户。 2、意向登记客户购买用途 第十二页,共二十九页。 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 结论:重点集中在县城,通过对意向登记客户工作区域分析初步建议后继的推广中以电视、短信主流媒体向其工作区进行渗透。 商业意向登记客户工作区域 第十三页,共二十九页。 三:推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 中小企业主 公务员 投资客户 散户 客户解析 1.城区内民营企业,小企业老板,区域内先富阶层及公务员; 2.极为重视居住的形象,会重点的选择叠拼物业; 3. 城市中,专业商铺投资客户;注重产品的性价比, 要求使用方便,增值保值。叠拼目标客户和商铺客户有所重叠 第十四页,共二十九页。 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 中小企业主 公务员 投资客户 散户 客户解析 1.党政机关收入较高公务员; 2.更注重交通便捷程度,多选择轨道交通附近,对办公产品关注程度低; 3.为避免通货膨胀,寻求投资避风所。或追求高端居住环境客户。 第十五页,共二十九页。 三:推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 集团用户 中小企业 投资客户 散户 客户解析 1.受政策影响,住宅市场投资渠道受限,但甲级写字楼市场良好的发展态势; 使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚; 2. 以增值为目的,选择具有升值潜力的物业; 3.长线持有,要求有稳定的租金收益,投资的物业有很好的管理,通常会有包租需求。 第十六页,共二十九页。 三:推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 增加产品附加值,拔升产品品质 客户定位· 第十七页,共二十九页。 外 立 面:材料介绍 室内空间优势: 户型实用、大方、无浪费空间 周边环境:新客站旁 商 铺:人流量大,后期升值高 物业服务:管理服务方式、物业管理公司、特色服务 地理环境:出则繁华、入则宁静 辅材 空间结构优 卫生间 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 物业形象关键词 硬件配置 甲级楼宇要素 软件配置 第十八页,共二十九页。 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 形象策略核心 统一形象气质 贴近目标客群 塑造高位品质 第十九页,共二十九页。 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 整体策略目标 ◆ 进一步提升项目整体形象,使主要
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