某房地产开发项目管理及财务报表分析.pptVIP

序号 项 目 金 额 估算说明 其中:住宅分摊 建房成本(元/㎡) 商铺分摊 建房成本(元/㎡) 1 开发成本 30 966.4 以下(1)~(7)项合计 5 648 7 815 (1) 土地费用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程费 894.48 186 186 (3) 基础设施建设费 660.51 137 137 (4) 建安工程费 11 013 1 996 2 350 (5) 开发期税费 2 374.64 444 584 (6) 不可预见费 832.77 116 116 2 开发费用 4 998.97 以下(1)~(3)项合计 789 1 379 (1) 管理费用 832.77 116 116 (2) 销售费用 2 706.28 销售收入×5% 370 960 (3) 财务费用 1 459.92 303 303 3 合 计 35 965.72 6 437 9 194 表1-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元 第三十页，共六十三页。 4．项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （1）住宅部分 ① 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表1-9和表1-10。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/㎡。详见表1-9和表1-10。 某房地产开发项目财务评价示例 第三十一页，共六十三页。 序 号 项目 名 称 成交价（元/㎡） 交易日 期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情 况修正 比准价格（元/㎡） 交通 配套 环境 小计 装修 使用率 小计 1 A 7 986 1.02 +1 +2 +3 100/106 +5 +1 100/106 100/100 7 250 2 B 8 660 1.02 0 +5 +3 100/108 +5 +2 100/107 100/100 7 644 3 C 8 500 1.031 +1 +5 +3 100/109 +7 +1 100/108 100/100 7 444 4 D 8 200 1.02 0 +2 0 100/102 +5 +3 100/108 100/100 7 593 表1-9 本项目住宅价格市场比较法系数修正表 第三十二页，共六十三页。 项 目 名 称 A B C D 合计 比准价格（元/㎡） 7 250 7 644 7 444 7 593 销售状况权重（销售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加权的相对价格（元/㎡） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本项目住宅销售价格（元/㎡） 7 458 表1-10 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米 第三十三页，共六十三页。 ② 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/㎡（见投资与总成本费用表1-8），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本×（1+成本利润率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡） 某房地产开发项目财务评价示例 第三十四页，共六十三页。 （2）商铺部分 ① 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/㎡。详见表1-11。 某房地产开发项目财务评价示例