REITs指数化投资及资产配置方法研究分析报告.pdf

REITs 指数化投资及资产配置方法研究 指数研究与指数化投资系列 ｜2023.4.26 ▍ ▍ 中信证券研究部 核心观点 中国 REITs 市场成长潜力巨大。本文通过对海外 REITs 成熟市场业态进行系 统梳理，重点从指数化投资角度出发，研究海外 REITs 市场的发展路径并结合 国内实际情况对 C-REITs 指数化投资做出展望。当前，C-REITs 作为独立于 股债的另一大类资产，在资产配置中能够起到分散风险和改善绩效的作用。 ▍ 中国REITs 进入发展快车道。1）截至2023 年3 月31 日，公募 REITs 市 场已发行产品 27 只，累计募资金额 908 亿元，市场总市值已达到 943 亿 元，其中经营权类占比62.55% ，达590 亿元；2 ）新发REITs 产品认购踊 跃。第一、二、三批网下发售份额倍数分别为 8.5 倍、46.4 倍和 118.3 倍。 ▍ 国内外比较，C-REITs 市场发展路径展望。1）海外成熟市场REITs 占股 票市场规模2%以上，中国大陆这一比例仅为0.1% ，我国基础设施存量巨 大，具有非常大的发展空间；2 ）海外 REITs 类别较多，覆盖底层资产多 样，不同种类 REITs 股息率差异较大，受益于政策支持，国内公募 REITs 市场底层资产类型预计将持续扩容；3）美国 REITs 平均市值约为 90.61 亿美元，远高于国内目前 32 亿元左右的平均市值，参考海外，扩募在未 来可能成为C-REITs 规模增加的主要 ；3）美国REITs 持有人中投资 顾问及对冲基金占主导，目前国内基金公司在 C-REITs 投资中的参与度 低，未来配置型长期投资者有望贡献增量资金。 ▍ 海外 REITs 指数化投资占重要地位。1）截至2023 年 1 月，美国和日本 REIT ETF 及REITs 指数共同基金规模分别占本国REITs 市场规模的10% 和20%左右；2 ）美国REIT ETF 起源较早，规模较大的 ETF 追踪的指数 不同，以追踪知名指数公司发布的指数为主；3）日本规模最大的几只REIT ETF 均追踪东证 REIT 指数；4 ）海外规模较大的几只 REIT ETF 机构持 仓在 60%以上，国内投资海外 REITs 市场的基金持有人则是以个人投资 者为主。 ▍ 海外 REITs 在资产配置中的应用。1）海外REITs 与股票市场的相关性在 近几年有显著提升，与标普500 的相关系数从2013-2018 年的0.40 提升 至近五年的0.84 ；2 ）海外REITs 在目标日期基金中占一定权重，不同管 理人旗下的产品 REITs 权重的 不同，部分管理人虽然没有专门投资