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入门房地产基础知识培训第1页/共59页 2单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。第2页/共59页 3框架结构住宅框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩，浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。高层住宅多为框架剪力墙结构第3页/共59页 4框架结构图片第4页/共59页 5开间和进深开间： 住宅的宽度，是指一间 房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 一般参数3-4.5米 进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 一般参数4-6米 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。第5页/共59页 6层高和净高层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 一般参数为2.7—2.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。 关系：净高＝层高－楼板厚度第6页/共59页 7户型图是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。第7页/共59页 8楼层平面图户型楼层平面位置图标明户型在楼层平面中所处的位置第8页/共59页 9小区规划图第9页/共59页 10商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。 商品房的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。第10页/共59页 11商品房效果图第11页/共59页 12经济适用房是指由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住宅。这类住宅应减免工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。 购买对象是城镇常住户口的中低收入家庭，重点是公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位职工。第12页/共59页 13经济适用房——北京回龙观小区第13页/共59页 14商品房的“五证”、“两书”1、《国有土地使用证》：本证是证明土地使用权，向国家支付土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。2、《建设用地规划许可证》：本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3、《建设工程规划许可证》：本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，其核发的目的是确认建设单位建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。4、《建设工程施工许可证》：本证是建筑施工单位符合施工各种条件、允许其开工的批准证件。5、《商品房销售许可证》和《商品房预销许可证》：此两证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。第14页/共59页 15商品房的“五证”、“两书”两书：房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 《住宅质量保证书》的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。 《住宅使用说明书》的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 应注意的事项： 1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间； 2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算； 3.两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。 第15页/共59页 16容积率、建筑密度、绿化率 容积率： 建筑面积／占地面积 建筑密度：所有基底面积之和／ 占地面积 绿化率： 绿地面积／占地面积第16页/共59页 17房屋使用率指房屋的使用面积／建筑面积 一般来讲，塔楼的使用率在70—80%。 板楼使用率在75—85%，别墅最高，能达到90%以上。第17页/共59页 18起价、均价、最高价 起价： 销售价格中最低价格 均价： 销售价格相加之和数／ 单位建筑面积的和数 最高价： 销售价格中最高