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24个物业管理基础知识--第1页 24个物业管理基础知识 1、为什么要成立业主委员会？ 答：由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域，一 幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。 需要一种既能维护全体业主的共同利益，有能兼顾单个业主 利益的新型管理机制。 在政府房地产管理部门指导下，通过业主委员会来发挥业主 自治管理物业的作用，有利于这一目标的实现。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自 治管理的组织。 2、业主委员会何时成立？程序如何？ 答：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、 县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大 会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。 (1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； (2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； (3)住宅出售已满两年。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向 所在地的区、县房地产管理部门办理登记： (1)成立业主委员会登记申请书； (2)业主委员会委员名单； (3)业主委员会章程。 1 24个物业管理基础知识--第1页 24个物业管理基础知识--第2页 区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内， 完成登记工作； 对不符合《上海市居住物业管理条例》（以下简称本条例） 规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。 业主委员长会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。 3、业主委员会有哪些主要职责？ 答：业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职 责： (1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情 况； (2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或 者解除物业管理服务合同； (3)依照本条例设立物业维修基金的， 负责该基金的筹集、使 用和管理； (4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、 财务预 算和决算； (5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服 务活动； (6)监督公共建筑、公共设施的合理使用； (7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席 有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 2 24个物业管理基础知识--第2页 24个物业管理基础知识--第3页 4、业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？ 答：物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管 理服务相结合的原则。 由于物业管理是专业化的管理服务，根据上海地方法规规定， 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业，并与其签订物 业管理服务合同。 物业管理服务合同应当载明以下主要内容： (1)业主委员会和物业管理企业的名称、住所； (2)物业管理区域的范围和管理项目； (3)物业管理服务的事项； (4)物业管理服务的要求和标准；