益阳项目调查报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 益阳市大学康城项目调研报告 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归华盛麓峰投资控股集团有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 第一页，共二十九页。 目 录 一、大学康城项目发展情况调查 二、开发商背景调查情况 三、益阳市宏观经济分析 四、益阳市房地产市场分析 五、项目经济测算 六、项目风险识别与控制 第二页，共二十九页。 一、项目发展情况调查 项目位于益阳市高新区东部新区，占地83670.7㎡，地块周正，临城市主干道，无拆迁，并由南往北呈缓坡状，周边教育、医院等配套设施较为完善，但作为新型区域，整体城市形象上依旧有待提升。 至长沙 至市区 梓山湖主题公园 龙岭工业园 城市学院 医专 项目概况 发展情况 项目总建筑面积约16.6万㎡，分两期开发，一期5.8万㎡，（已建成）二期10.8万㎡，计划3年完成，二期总投资约2.3亿元。 市场反馈 大学康城位置很好，一期为公路局定向开发，一期房子质量形象不好。 ——学府花园售楼员 第三页，共二十九页。 项目照片 多层 小高层 临时接待处 小区设施 项目一期形象较差，至今仍未入住，小品绿化较少。一期西面为二期开发用地。 因施工单位涨价，所以项目停滞。 ——项目代理公司策划曹欣 房产局一直在找项目老板，找不到人。 ——房产局某工作人员 今年4月，新天建筑公司从签字之日起45天内完成全部工程，康瑞公司则增加支付工程款总额1027万元。（红网） 未开发地块 第四页，共二十九页。 项目二期 一 期定向开发 二 期 二期总建筑面积：107516.8㎡ （住宅：95552.9㎡；商业11873.9㎡） 第五页，共二十九页。 思考点： 趋利弊害 把握时机 如何实现项目价值最大化？ 威胁（T）： 未来区域开发量增大，需求容量本有限，市场竞争将不仅仅是项目与项目的竞争，而是对客户群的争夺； 高新片区为中高收入群体置业热点区域，客户严重被分流； 目前国家政策调控较多，市场较为低迷。 机会（O）： 规划新区，房地产需求将进一步加大； 益阳房地产处于上升空间，市场供需两旺，仍以刚需为主； 本区域内房地产市场已经日见成熟,很大一部分中高收入人群置业于高新区域 优势（S）： 地块位于益阳高新区“东部新城”板块, 交通便利； 地块位于高校、企业群包围之中，居家氛围浓厚； 项目一期为单位房，客群素质较高； 项目临主干道，通达性较好 劣势（W）： 位于新区，配套设施待完善 项目一期形象较差； 片区居住群体素质不一; 项目SWOT分析 区域—— 成熟的配套和居住氛围； 热点区域，主流板块，中高收入群体置业客户严重被分流。 地块—— 规模小,交通便利; 有良好的展示面，地块形状规整。 第六页，共二十九页。 二、开发商背景调查 公司概况 湖南康瑞房地产开发公司成立于2006年10月27日，注册资本金2000万人民币，股东郭雪青占40%，厦门凌峰万里石材进出口有限公司占40%，股东魏美云占20%。公司主营房地产开发经营，附营物业管理、建筑材料销售等。截止2011年6月30日公司总资产5468.8万元，总负债390.8万元，所有者权益5078万元。 法人情况 法人代表郭雪青。益阳人，厦门读书后当地工作。 调查印象 开发商是一个有责任的开发商。——项目代理公司 第七页，共二十九页。 三、益阳市宏观经济情况 城市概况 -----紧靠长株潭城市群 区域交通发达, 为“长沙后花园” 益阳位于湖南中部偏北，长张高速、长吉高速、319国道贯穿全城，与长沙市区相距70公里，誉为“长沙后花园”； 益阳水资源和矿藏资源丰富，水资源总量为2779亿立方米, 蕴含丰富的水能发电资源。另外,已知的矿床\矿点有140多处,是远近闻名的“小有色金属之乡”。 益阳市域总面积1.2万平方公里，总人口460万人，中心城区建成区面积48平方公里，只相当于衡阳的45%、岳阳的54%、常德的75% ；中心城区人口45万人，相当于衡阳的46%、岳阳的57%、常德的65%，城市化水平为35%。 益阳城区沿资水带状发展，主要在资水南岸沿319国道交通轴线发展，近年主要向南和东南发展了朝阳路以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域； 第八页，共二十九页。 三、益阳市宏观经济情况 经济概况 2006年—2010年GDP总量（亿元） 2010年三次产业结构（%）　 宏观经济增长 房地产业发展状态 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 ----从益阳经济发展状况判断 益阳房地