云南万城阿诗玛旅游小镇招商策略.pptVIP

二、招商方式 2、游客消费力分析 表4-4 游客消费力分析表 游客 学生 机关干部 外国游客 其他 百分比 消费能力 人均消费额（元） 合计（元） Company Logo 第六十一页，共九十三页。 二、招商方式 2）石林旅游消费分析 （1）截止XXXX年，石林县共接待游客XXXXXXX人次，年平均接待游客 XXXXXX人次，日平均接待XXXX人次。XXXX年博物馆接待XXX万人次，日平 均接待XXXX人次；以上历史数据不存在明显的线性关系与周期性，不可能用数 学方法预测以后的客流总量变化。任何人对未来提出的量化数据只是依据个人经 验的判断。 （2）石林县年接待游客相对稳定。大幅提高票价，并未明显影响游客总量变化， 说明票价不是影响游客的主要原因，可能影响石林县客流的主要因素包括：游客 的意愿及空闲时间，石林县接待能力，地区接待能力，地区交通运输能力。 3）项目未来收益预测 1）以XXXX年石林县游客总量XXX万人次为基数，如果XXXX年游客总量稳定上 升到XXX万人次，则未来XX年内，年平均游客总量大约在XXX万人次。 2） 如果按照人均购物消费XX元计算，那么未来XXX年，石林县的旅游平均年收 益大约为XXXXXX元。 Company Logo 第六十二页，共九十三页。 三、租售价格定位 1、价格定位原则： 项目具有垄断性，没有市场价格可以参考。定价可以先预期未来的收益，适当给 出经营者投资回报的空间，折合成租金推算合理的定价区域，再用成本分析计算 得盈利空间。 Company Logo 第六十三页，共九十三页。 三、租售价格定位 2、收益推导 1）投资回报周期为XXXX年。 2）消费总额按年游客总量XXX万人次，人均购物消费XX元计算。 3）单个商铺租金占收益的XX%作为正常盈利的标准。 4）保持一定的投资回报率是项目可持续发展的关键。 Company Logo 第六十四页，共九十三页。 三、租售价格定位 3、售价推算： 项目单方开发成本为XXXX元/平方米，加上XX%的利润率，可以估算得出项目起步 销售价格，起步销售价格可定为：XXXX+XXXX*XX%=XXXX元/平方米。以后按照 “低开高走”的原则，可进行价格调整。 Company Logo 第六十五页，共九十三页。 三、租售价格定位 4、租价推算： 1)（1.0865亿÷42000）÷12=215（元）（每平方米每月成本价格+利润价格） 2) 215—215×35%=140（元）（每平方米每月成本价格） Company Logo 第六十六页，共九十三页。 2、核心定位 阿诗玛旅游小镇集餐饮、购物、休闲、娱乐、展览展示、演艺等 为一体的文化旅游广场 Company Logo 第二十九页，共九十三页。 3、形象定位 云南第一民族风情文化旅游街 Company Logo 第三十页，共九十三页。 4、招商概念 以撒尼族风情文化旅游体验”为核心， 突出民族风情文化、民族原生态特性、休闲、民族特色娱乐、 云南特色餐饮五大特色 Company Logo 第三十一页，共九十三页。 5、招商主题 万城.阿诗玛旅游小镇全国招商盛大启幕 Company Logo 第三十二页，共九十三页。 二、招商推广 1、招商标识与招商推广主题语 2、招商宣传工具 Company Logo 第三十三页，共九十三页。 二、招商推广 1、招商标识与招商推广主题语 1） 标识：以项目LOGO为所有招商活动的行动标志 2） 主题推广语：“云南第一民族风情文化旅游街” 全国（？）地区招商盛大启幕 Company Logo 第三十四页，共九十三页。 二、招商推广 2、招商宣传工具 1）招商手册（业态分布和功能配套等） 2）项目中英文介绍（含石林风景区、石林万城旅游文化投资有限公司、 阿诗玛旅游小镇、项目涉及的合作单位等介绍） 3）项目3D片 4）项目商业规划分布图（一楼平面分布图、二楼平面分布图、地下室分 布图） 5）招商政策说明文件 6）客户登记本等相关资料。 7）电子版楼书（旅游环境、世界旅游业趋势；云南撒尼特征、石林魅力、 产品形象、开发理念等等） 8）投资指南：国内外同类产品的成功案例介绍；未来本案旅游商业发展 的升值预估；投资回报率分析说明等等 9）赠品 10）手袋 11）两书：商品房租赁合同书和物业管理契约书 12)项目网站 Company Logo 第三十五页，共九十三页。 三、影响招商的几大因素 1、主要因素 2、次要因素 Company Logo 第三十六页，共九十三页。 三、影响招商的几大因素 1、主要因素 1）运营管理机构及管理模式 2）投资回报年限及投资回报率 3）租售价格及升值潜力 3）建筑规划及商业规划（如建筑风格、面积大小、业态分布、 灯光系统、安全系统等） 4）项目