《房地产估价（第二版）》第九章 房地产和市场评级.pptVIP

房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版） 第九章 房地产和市场评级 学习指导 通过本章学习要求重点掌握房地产和市场评级的概念和方法，了解新巴塞尔资本协议中对房地产和市场评级的相关规定，理解房地产和市场评级的意义。 9.1 房地产和市场评级的概念、研究背景和意义 9.1.1 房地产和市场评级概念 房地产和市场评级是为了展示房地产在相关市场中可持续质量的标准化程序。 评级体系反映的是房地产在相应市场中的可持续质量。评级所作的陈述是关于未来的，因此，房地产和市场评级采用了未来的中期销售前景对质量进行判断。 房地产和市场评级的前提之一是充分恰当的价格，这与国际化的市场价值定义十分贴近。房地产和市场评级不能证明贷款人和承租人的信用状况，但这两个因素对投融资决策等至关重要。 9.1.2 研究背景 在房地产领域内，评级是一个全新的研究方向。公司、银行和投资机构很早就将评级作为评价项目融资地位的方法。 新巴塞尔资本协议（巴塞尔协议Ⅱ）——两大类信用评级的方法：标准法和内部评级法（IRB） 中国国内尚不存在成型的房地产和市场评级体系以及专业的评级机构 。目前大多数评级研究的对象是信用和企业，而对房地产项目评价而言，则是可行性研究阶段的投资风险分析及经济评价。 9.1.3 研究意义 一方面，由于个别市场体系状况和实践的差异，国际化显著增加了房地产市场的复杂性，使比较更加困难； 另一方面，跨国交易的增加产生了新的管理规定，如《国际会计准则》和巴塞尔协议Ⅱ。这些准则的正确执行需要依靠系统化的工具，借助评级进行房地产比较。 9.2 房地产和市场评级相关理论 9.2.1 巴塞尔协议Ⅱ中的评级规定和房地产评级标准 巴塞尔协议II的附录4详细列示了监管当局对收益性房地产和高波动性商业房地产的风险评级标准。 收益性房地产贷款的偿还主要依赖于资产的现金流，现金流的主要来源是租赁或销售收入。 高波动性商业房地产贷款与其他类别的专业贷款相比，是一种损失率波动较高（即较高的资产相关性）的商用房地产融资。 9.2.2 房地产和市场评级理论 房地产和市场评级理论主要是来源于信用评级的相关理论。 信用评级 狭义：即资信评级 广义：除资信评级外，还包括由信用报告机构运用自身的专业技术发展的其他非资信评级服务 9.2.2 房地产和市场评级理论 国际三大信用评级机构信用等级符号： 图 9.3 房地产和市场评级指标体系设计 9.3.1 指标体系设计原则 全面性 科学性 一致性 代表性 可操作性 9.3.2 指标体系的基本架构 在房地产和市场评级指标体系中，从上至下的支配关系形成递阶层次，最上层的为目标层，最下层的为指标层，中间的层次为准则层。 房地产和市场评级最根本目标——获得长期稳定的经济效益 由多个分支目标合成 指标层 准则层 目标层 可进一步划分 特性：可直接衡量 各项目的效果通过因素属性值反映到此层 根据房地产用途可分为： 居住类房地产 商业类房地产 工业类房地产 综合类房地产 分类的基本依据： 每种类型房地产所产生的毛收益，即以可持续方式分别获得的净租金（ 主要用途的毛收益比例应不少于2/3） 分类的基本思想： 潜在购买者或投资者通常以资产所能产生的最高收益为基础评价房地产、机会及风险，建筑物中不同面积比例的重要性次之。 9.3.3 房地产和市场评级体系分类 9.4 房地产和市场评级影响因素 9.4.1 市场状况 市场状况是指影响房地产和市场评级结果的宏观因素，包括自然因素、区域经济发展水平、城市规划、城市吸引力及投资潜力、社会人口发展、产业政策与导向、细分市场供求状况等。 自然因素 宏观经济因素 社会人口因素 政策环境 细分市场状况 9.4.2 区位因素 区位因素描述了房地产在相关市场上的中期销售前景，因此应针对不同类型分别确定区位标准。 可进一步划分为宏观区位和微观区位。 微观区位适宜性 交通设施 区域配套设施 环境质量 9.4.3 实体特征 实体特征不仅包括建筑质量、设备设施、维修状况等技术特征，还涵盖了节能环保性及建筑风格。实体标准通过考察与潜在使用者的关系来分析，并同关联细分市场的数据进行比较。 建筑质量 设备设施 其他内部因素 宗地条件 9.4.4 收益能力 收益定义为房地产收入与支出的差额，它被用于偿付贷款、投资或股利支付。对于租赁房地产而言，收入为租金价值，支出是与房地产直接相关的各种运营成本。 开发商及运营商水平 使用者状况 空置状况 运营费用 9.4.5 居住类房地产评级指标体系 影响居住类房地产评级的主要区位因素 生活服务设施和教育配套设施的完备程度。 公共交通便捷程度。 环境质量。 9.4.5 居住类房地产评级指标体系 影响居住房地产评级的主要实体因素 朝向