《房地产法（第四版）》第一章 房地产概述.pptVIP

二、房地产业的作用 对人民生活的重要作用： 提供必要的物质生活条件，人们生存的基本物质载体 ，人们赖以生存和发展的重要社会资源。 对完善市场体系的作用： 是整个市场活力的重要方面，是我国目前最大的利用外资市场之一。 对发展国民经济、增加国家财富的作用。 常考知识点： 房产与地产的关系 房地产业的特征 房地产业的可持续发展 一、房地产概念的产生 房地产概念： 大陆法中的不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，如土地、房屋等，这种表述强调不动产的自然属性。而英美法传统上不动产是指拥有所有权的事物，所有者可以使用、控制或处置的事物。这种表述旨在强调不动产的所有权属性。现代意义上的不动产则是指内生于不动产所有权的法律权利和利益。 房地产与不动产概念的产生有二个显著区别： 1：概念产生的时间不同。房地产概念比不动产概念的产生要晚得多。 2：产生的法律要求不同，或利益的重心不同。 二、房产的概念 一般认为，所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。“具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。” 房产不同于房屋。房产作为一种财产权利，体现的并非仅仅是基于房屋自然属性的满足人类物质需要的关系，而是不同主体之间物质利益的权利义务关系。 房产概念产生的原因： 第一，中国历史上的民法受日本民法影响较大，在土地和建筑物的关系上采纳了分别主义的原则。 第二，新中国房地产制度的特殊历史背景。 第三，我国实行的是土地公有制。 房产概念的积极合理意义： 鉴于我国目前实行的是房屋和土地归不同的部门管理，现行的制度亦将土地和建筑物作为不同的不动产处理。 房产的概念在一定程度上有独立于土地所有权的意义，强调保护私人财产所有权，将私益与公益区分开。 现代不动产主要针对土地权益，而房产则更多的保留了传统不动产的意义。 三、地产的概念： 社会主义基本经济规律要求发展经济的根本目的应当是最大限度地满足人民群众的物质和文化生活需要。我国的土地制度最大限度地保护广大人民群众最基本的经济利益即人的生存利益，其中莫过于吃饭和住房问题。我国的地产或房地产不能离开农业问题，国家把保护耕地作为基本国策；不能离开城市土地的综合开发建设,国家把经济的可持续发展作为经济发展的战略问题；不能离开居民住宅建设而只投资于高利润的高档房地产建设项目。基于上述分析，我国的地产概念应挣脱传统大陆法土地不动产概念的束缚。这意味着我们可以利用地产制度在不根本改变土地所有权关系的前提下，根据我国改革的实际需要，赋予地产制度以新的内容，使地产权最大限度利用土地的功能与不动产所有权最大限度保护土地资源的功能相结合，形成我国特有的地产权法律制度。 四、房产与地产的关系 （一）房产与地产不是绝对的从属关系 从我国的立法实践来看，我国《担保法》的规定可以推 定我国房地产采取的是分别主义模式,在此种模式下无论是“房随地走”还是“地随房走”,都不符合法律的规定,只会在法律适用上引起混乱。这两个不科学的概念必须摒除。 （二）房产与地产的结合关系 1、地产是土地中的特定部分 2、房产是房屋中的特定部分 3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产 5、城市地产与房产结合才产生地价 五、房地产的概念及其与两大法系相关概念的比较 (一)房地产的概念 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。 狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产和城市中非商品经营性质为主的房地产。 (二)房地产与大陆法相关概念的比较 1.房地产与不动产 房地产作为一种特殊的不动产在法律上相对独立，其保护与一般的不动产法律保护有所不同。 如果说不动产制度最初的立法取向是强化所有权保护的话，那么我国房地产制度的形成旨在一定意义上弱化对传统大陆法所有权绝对性的保护。 2.结合主义与分别主义 大陆法在处理土地与房屋的关系上大致有两种模式： 第一种是源于罗马法而以德国民法为代表的“地上物从土地”的结合主义模式，认为土地及地上的建筑物为一个不动产，建筑物为土地的一部分而不能单独成为所有权的客体。 第二种是以法国民法和日本民法为代表的严格区分建筑物物权关系与土地物权关系的分别主义。 3.个人本位与团体本位 传统的不动产制度主要体现了个人本位的观念，房地产制度主要体现了团体本位的观念。 (三)房地产与普通法相关概念的比较 1