《房地产估价（第二版）》第十三章 高尔夫球场评估.pptVIP

房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版） 第十三章 高尔夫球场评估 学习指导 掌握高尔夫球场这类体育休闲房地产的概念、市场特点和价值影响因素，重点掌握高尔夫球场评估的方法和特点，并了解评估参数的测算和选取方法。 13.1 高尔夫运动简介 13.1.1 高尔夫运动发展概况 高尔夫运动起源于欧洲，“高尔夫”一词是荷兰文kolf的译音，英文为golf。早在15世纪，高尔夫运动在苏格兰就已经非常普遍了。这项运动是现代体育运动中发展最快的项目之一。现在流行于英国、美国、韩国、日本和泰国等国家。 13.1.2 中国高尔夫球场发展情况比较 根据《2008年中国高尔夫市场研究报告》的研究结论，中国高尔夫球场建设每年将以20%-30%的速度递增。目前中国高尔夫消费人群达100万人，年增长比例达30%。未来10年中，如果在4.5亿左右城市人口中有0.2%的人打高尔夫球，则中国将有近1 000万之众打高尔夫球。如果按照美国打球人数与球场数量的比例关系，则中国未来10年需要建8 000个高尔夫球场及练习场。 13.1.3 高尔夫运动的特点 人与自然的完美结合 可参与性 社交平台 注重“礼仪、诚信、自律”的品质 文化和经济的一体化 13.1.4 高尔夫运动的消费者构成 由于打高尔夫球最早在宫廷贵族中盛行，加之高尔夫球场地设备昂贵，故高尔夫运动有贵族运动之称。现代社会高尔夫运动的消费群体被称为“四高”人群，即“高收入，高学历，高职位，高品位”。 中国现已成为世界上高尔夫爱好者和高尔夫球场增长速度最快的国家，目前国内已有高尔夫爱好者约100多万人，其中26~35岁的中、高收入者居多；其次是高尔夫从业人员、青少年高尔夫爱好者、外国驻中国机构的白领阶层，以及拥有会籍且经常在周末及假期来国内打球的人士。 13.1.5 高尔夫球场经营及发展 就北京市高尔夫球场来说，开业较早的俱乐部经营状况稳定，新高尔夫俱乐部经营状况良好。球场质量较高，主要的高尔夫球场均已形成自己的独有风格。会员制和年度卡是目前北京市高尔夫俱乐部的主要经营方式，会籍促销方式出现新的特点，例如推出会籍租赁分期付款，以分期付款方式销售会籍。大部分高尔夫俱乐部终身制会员的会籍费用多为40 000美元～60 000美元，练习场的会员会籍费用也维持较高水平。 毋庸置疑，高尔夫产业作为一种新兴的体育产业在中国日益受到关注并迅速发展，但这个行业在中国还远未成熟。无论高尔夫运动本身还是由高尔夫运动带来的相关产业的发展，在中国都处于成长阶段。 13.2 高尔夫球场简介 13.2.1 高尔夫球场组成 发球台 球道 障碍区 果岭 13.2.2 高尔夫球场附属设施 图 13.3 高尔夫球场评估 13.3.1 高尔夫球场评估任务 评估未来将修建高尔夫球场的农业经济用地的价值； 评估已经建成的高尔夫球场的价值； 评估出租的高尔夫球场的租金价值； 评估高尔夫球场用地的使用权价值。 13.3.2 高尔夫球场评估特点和方法选择 高尔夫球场的价值特点 投入价值量高：从上亿元到几十亿元不等。 价值个体差异大：球场设计创意、球场自然条件、球场规模及知名度、会所设施、会籍种类和市场供给等影响价值因素都可能不同。 收益来源特殊：高尔夫球场的收益主要来自高尔夫球会会籍销售收入、会所设施营业收入、打球消费收入、会员会费收入等等。 13.3.2 高尔夫球场评估特点和方法选择 高尔夫球场评估方法选择 评估高尔夫球场最适用的方法是收益法，基本公式为： 收益价值＝净收益×乘系数＋剩余价值×q－n 净收益主要来自净地租，即流向出租方的现金收益。为了正确估算净收益必须认真考察出租合同的内容。合同中最重要的决定高尔夫球场价值的参数如下： （1）租金；（2）租金合同中的调节条款；（3）付款方式； （4）租约剩余期限；（5）对现有设施是否存在补偿； （6）提前收回出租权的相关条款；（7）延长租约的条款。 乘系数根据租约的剩余年限（应该考虑延长合约的选择权）和所选用的利息率（资本化率）来确定。 13.3.2 高尔夫球场评估特点和方法选择 高尔夫球场评估的难点 高尔夫球场球道价值内涵的界定。 高尔夫球场球道会员合理数量的确定。 高尔夫球场球道打球消费收入的预测。 收益法中资本化率的取值。 13.3.3 高尔夫球场评估的核心收益数据 高尔夫球场经营收入 图 13.3.3 高尔夫球场评估的核心收益数据 高尔夫球场开发成本 图 13.3.3 高尔夫球场评估的核心收益数据 高尔夫球场租金价格 租金一般与如下因素相关： 区域购买力和人口密度； 区域性的农业经济用地的租金水平； 租约的条件和时点 13.3.3 高尔夫球场评估的核心收益数据 高尔夫球场土地价值 在未来，高尔夫球场用地的租金将会以农用地租金的2～4倍出租，而地势起伏的高尔夫球场用地因