《房地产估价（第二版）》第四章 房地产利率和资本化率.pptVIP

房地产估价 （第二版） 房地产估价（第二版） 第四章 房地产利率和资本化率 学习指导 重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内涵，掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同利率在房地产估价中的具体应用，并通过实例了解房地产利率和资本化率对估价结果的影响。 4.1 研究房地产利率和资本化率的必要性 房地产估价是一个处于变化之中的动态领域。其这一特点使得对估价的理论、实务操作和专业术语很难达成统一的标准和认识，但是在估价这一技术领域中，内涵清晰、界定清楚的技术语言是不可或缺的。在我国目前估价理论还不成熟、实务操作非常混乱的背景下，对收益法中资本化率概念的理解和研究运用是十分必要的。 4.2 对房地产资本化率和房地产利 率内涵与本质的认识 4.2.1 国外有关资本化率的概念 国外有些文献将房地产估价中的资本化率（capitalization rate）定义为贴现率和资本返还率之和。这个定义应用在一定期限内投资本金将被投资者或借款人收回的收益流分析中。而在财务文献中，资本化率被定义为一种贴现率，用来发现一系列未来现金收益的现在价值，因此，资本化率有时也被称作贴现率。 美国关于资本化率的争论焦点在于资本化率是否应该包括资本返还率，即资本化率在估价和财务中是否应当使用同一概念。 4.2 对房地产资本化率和房地产利 率内涵与本质的认识 4.2.2 国内有关资本化率的内涵认识 资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在估价时点的价格的投资收益率。 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数。 资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率。 4.2 对房地产资本化率和房地产利 率内涵与本质的认识 4.2.3 国内关于资本化率本质的观点 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本收益率。 资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率，对于任何投资行为，一旦其所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为就不会发生。 资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。 4.2 对房地产资本化率和房地产利 率内涵与本质的认识 4.2.4 房地产利率的内涵和本质 如果说房地产资本化率反映了不同类型房地产在不同区位、环境和其他条件下的收益与价值之间的关系，资本化率是因房地产类型不同、区位不同、环境不同而不同的“个体”指标数据，那么房地产利率就是能够反映某种类型房地产在一定时期的平均化的资本和收益之间关系的“群体”指标。房地产利率反映的是一定区域范围内的同一种类型房地产的平均化的收益能力，是平均化的代表性指标。 4.3 美国关于资本化率构成与资本返还的观点 4.3.1 观点之一 资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapture rate）和房地产利息率（interest rate）。投资者期望投入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。下面通过例子来说明两者间的区别。 4.3 美国关于资本化率构成与资本返还的观点 4.3.2 观点之二 1延期消费补偿 2通货膨胀补偿 3风险补偿 4投资回收补偿 4.4 资本化率的分类 图图 4.5 资本化率的影响因素 图图 4.6 资本化率求取方法 4.6.1 国外求取资本化率的方法 美国的资本化率求取方法 从比较案例销售资料中求算 4.6 资本化率求取方法 4.6.1 国外求取资本化率的方法 美国的资本化率求取方法 从有效总收益乘数中求算 4.6 资本化率求取方法 4.6.1 国外求取资本化率的方法 美国的资本化率求取方法 投资组合法之一——抵押贷款和自有资本投资复合收益率法。 4.6 资本化率求取方法 4.6.1 国外求取资本化率的方法 美国的资本化率求取方法 投资组合法之二——土地与建筑物投资组合法。 4.6 资本化率求取方法 4.6.1 国外求取资本化率的方法 美国的资本化率求取方法 债务保障公式。 4.6 资本化率求取方法 4.6.1 国外求取资本化率的方法 日本的资本化率求取方法 日本《房地产鉴定评价基准》对于求取资本化率的方法曾作出过如下规定：决定资本化率时,以认为最具有一般性的投资利润率为标准,并比较观察与该投资对象相关的房地产特性,即就投资对象的危险性、流动性、管理的困难性以及作