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商品房销售的禁止性行为 1、不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。? 返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 2、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 3、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 第三十一页，共五十三页。 商品房买卖合同 （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； 　 （三）商品房的销售方式 按套（单元）、套内建筑面积、建筑面积计价。 ?按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 按套（单元）计价的预售房屋，应当在合同中附所售房屋的平面图。；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第三十二页，共五十三页。 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 （五）交付使用条件及日期； 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第三十三页，共五十三页。 （六）产权证的办理 在没有另行约定的情况下： 预售房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 现售房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 第三十四页，共五十三页。 （七）质量保修责任 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 第三十五页，共五十三页。 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失的。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第三十六页，共五十三页。 违约责任 由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：具体违约责任形式，有约定的按约定 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第三十七页，共五十三页。 双倍返还已付房款 （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 （3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第三十八页，共五十三页。 * 城市房地产管理法规 目的：了解房地产法的概念、基本原则及房地产管理中的法律责任，熟悉房地产开发用地制度、城市房屋拆迁、物业服务和房地产中介服务，掌握房地产开发、交易和房地产权属登记 教学重点：房地产开发用地制度、城市房屋拆迁、物业服务和房地产中介服务教学难点： 教学课时：4节 教学方法：案例教学 教学内容与步骤 第一页，共五十三页。 第一节房地产法管理法的基本概念 一、房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，包括： （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发： （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及