樊剑英《房地产成本核算与税务管理》.pptVIP

福建省厦门市地方税务局公告2011年第5号 二、关于扣除项目金额分摊 　（一）取得土地使用权所支付的金额的分摊 　　房地产开发企业办理土地增值税清算时， 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。 福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告 第二十三页，共四十四页。 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号） 　六、关于地下建筑物土地成本分摊问题 　房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。 第二十四页，共四十四页。 厦门市地方税务局公告2015年第3号 　　同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。 　 第二十五页，共四十四页。 人防车位税务处理的选择 * 收入不计 公共配套 成本不扣 人防车位 收入计入 开发产品 成本可扣 出租对待 可售对待 第二十六页，共四十四页。 * 案例资料1 车位（开发产品处理） 　 普通住宅 非普通住宅 车位 合计 面积 80 20 20 120 成本 80 20 20 120 售价 1.6 2.5 1.38 　 收入 128 50 27.6 206 可扣除项目 111 29 27.5 168 增值额 17 21.2 0.05 38 增值率 15% 74% 0% 　 税率 　 40% 30% 　 土增税 - 7.04 0.02 7.06 假设给你选择的空间，你争取哪种？ 第二十七页，共四十四页。 * 案例资料1 车位（公共配套设施处理） 　 普通住宅 非普通住宅 车位 合计 面积 80 20 20 120 成本 96 24 　 120 售价 1.6 2.5 　 　 收入 128 70 　 198 可扣除项目 132 34 　 166 增值额 -4 36 　 　 增值率 -3% 106% 　 　 税率 0 50% 　 　 土增税 0 12.9 　 12.90 车位成本按照面积分配，收入算非普通住宅。 假设给你选择的空间，你争取哪种？ 第二十八页，共四十四页。 * 案例资料1 车位（公共配套设施处理） 　 普通住宅 非普通住宅 车位 合计 面积 80 20 20 120 成本 96 24 　 120 售价 1.6 2.5 　 　 收入 142.38 55.62 　 198 可扣除项目 133 34 　 167 增值额 10 21 　 　 增值率 7% 62% 　 　 税率 0 40% 　 　 土增税 0 6.81 　 6.81 车位成本按照面积分配，收入平均分配 假设给你选择的空间，你争取哪种？ 第二十九页，共四十四页。 * 案例资料1 车位（开发产品并入非普通住宅） 　 普通住宅 非普通住宅 车位 合计 面积 80 20 20 120 成本 80 40 　 120 售价 1.6 2.5 　 　 收入 128 70 　 198 可扣除项目 111 55 　 166 增值额 17 15 　 　 增值率 15% 28% 　 　 税率 0 30% 　 　 土增税 0 4.56 　 4.56 假设给你选择的空间，你争取哪种？ 第三十页，共四十四页。 * 案例资料1 车位（公共配套设施处理，收入算出租） 　 普通住宅 非普通住宅 车位 合计 面积 80 20 　 100 成本 96 24 　 120 售价 1.6 2.5 　 　 收入 128 50 20 198 可扣除项目 132 34 　 166 增值额 -4 16 　 　 增值率 -3% 47% 　 　 税率 0 30% 　 　 土增税+房产税 0 4.8 2.4 7.20 假设给你选择的空间，你争取哪种？ 第三十一页，共四十四页。 不同期间共享成本清算难题 第三十二页，共四十四页。 我问你答 两个不同地块一起立项会产生哪些问题？ 大道集团和政府达成投资协议，注册了三家房地产项目公司，拍下了三块土地。 这三块地一起立项建设。 这三块地共享一个配套设施。 能否共担成本？ 第三十三页，共四十四页。 各成本项目核算的内容