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（4）项目价格： 6000—8000 元 第一百一十页，共一百九十三页。 （5）规划设计定位：根据客观的调查结果显示，确定主力户型是80-120平米。 设计规划保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，公共部分精装修。拒绝对视、遮挡，拒绝任何黑房间。 建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。 第一百一十一页，共一百九十三页。 目标市场 （1）稳定的中高收入阶层 和其他楼盘相比，首次置业者较多 非常注重住宅的质量 存在一定程度的投资心理 第一百一十二页，共一百九十三页。 （2）从事公司管理的中高层管理人员或个体商人 第一百一十三页，共一百九十三页。 年龄范围较广，但主要年龄段在25岁到45岁之间。 第一百一十四页，共一百九十三页。 （4）主力客群选择产品的标准； 交通便利，配套齐全 ； 距离商务区直线距离较短； 体贴的服务； 户型舒适 ； 前瞻的投资价值； 物业自身保值与升值潜力 。 第一百一十五页，共一百九十三页。 可比楼盘加权定价法 均价6532.561元 定价策略 第一百一十六页，共一百九十三页。 六、营销渠道策略 第一百一十七页，共一百九十三页。 六、营销策略 1、市场营销渠道策略 2、市场营销促销组合策略 广告策略 营业推广策略 3、新营销策略 第一百一十八页，共一百九十三页。 房地产营销渠道是指商品房从生产者向终端使用者转移过程中所经过的，由各中间环节连接而成的路径。 随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源，构建高效、稳定的销售网络，对增强企业竞争能力也愈发重要。 第一百一十九页，共一百九十三页。 1、现行渠道分析 1.房地产企业直接销售策略 直接销售策略是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。这种策略关系到企业能否将产品及时、顺畅地销售出去，也关系到企业的销售成本和盈利水平，而选择直接销售策略对于房地产开发商收集房地产市场信息，树立企业信誉等有着特殊的作用。 第一百二十页，共一百九十三页。 2.委托代理渠道策略 委托代理渠道策略一般是指开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济，另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。 第一百二十一页，共一百九十三页。 ??3、联合一体营销渠道 由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以探索第三种渠道---体销售。 第一百二十二页，共一百九十三页。 新营销渠道探索 1、网络营销渠道 网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，也在深刻改变着房地产产品的销售、服务模式和理念。 房地产属于特殊消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求——信息收集——方案比较——购买决策——购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息，而房地产网站是一个信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。 第一百二十三页，共一百九十三页。 2、连锁营销渠道? 房地产代理市场的发展趋势是规模化、专业化，因此有实力的代理商在兼并小机构的同时，也引进了麦当劳式的连锁经营方式，以其规模化经营、低成本运作、专业化服务改进经营模式，拓展服务范围，形成强大的市场竞争力，是市场的一支生力军。  第一百二十四页，共一百九十三页。 3、“全程代理”式营销渠道 “全程代理”是指代理商介入房地产项目开发经营的全过程，即从项目可行性研究开始，提供市场调查、项目定位、提出建筑规划及设计要求、物业管理及经营规划、销售策划、推广执行策划、全面推广销售等一条龙服务。 第一百二十五页，共一百九十三页。 4、与超市等消费品渠道的融合　　此渠道是指房地产开发商在超市等大卖场设立展柜，设置专门的售楼员与消费者沟通并销售楼盘。这种销售渠道最大的优点在于可以利用大超市和卖场的客流量，达到很好