浅谈房地产信托投资基金reis的发展.docxVIP

浅谈房地产信托投资基金reis的发展 近年来，社会各界对公布重建措施的期望逐渐增强。但受到国内政策与法律环境、商业地产租金回报率和管理团队水平等因素的限制，我国房地产企业推出的大多为类REITs产品，与其他国家标准REITs有明显区别 一、 保利房地产租赁贷款的风险分析 （一） 保利地产经营现状 保利地产是大型中央直属房地产企业，1992年成立，于2006年7月在上交所正式上市，目前总市值近2 000亿元人民币。2019年，公司荣获《财富》福布斯世界500强排名第245位，这充分显示出公司在房地产行业的强劲实力和巨大发展潜力。公司始终坚持以不动产投资开发作为主营方向，围绕不动产投资开发，搭建了综合服务板块和不动产金融平台，形成一专两翼的产业布局。近年来，公司实力持续提升，销售规模稳居行业前五。保利地产发行租赁住房REITs前三年（2015—2017年）的主要财务数据如表1所示。 2015—2017年，保利地产总资产三年平均值为5 227.61亿元，总负债、营业收入和净利润的均值分别为3 982.67亿元、1 414.96亿元和178.59亿元。在实施REITs融资前，保利地产经营规模逐年扩张，盈利能力平稳增长，财务状况较好。但是，实施REITs融资前三年经营活动产生的现金净流量和现金及现金等价物净增加额均出现过负值，存在一定的波动性。 （二） 住房rets模式的创新点分析 保利地产作为房地产行业中的龙头企业，本次“储架式”发行租赁住房REITs的模式具有一定的创新性，本文分别从参与主体、底层物业资产、操作思路和融资特点等方面进行分析（资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁REITs计划说明书）。 1. 物业资产融资 保利地产的REITs项目采取分期发行的方式，在两年内分两次发行，累计总规模将达到50亿元。其中第一期规模为16.76亿元，期限为18年，付息间隔为一年，到期后还本付息。第一期于2018年3月13日正式设立，实际收到认购资金17.17亿元。底层资产为10项物业资产的租金现金流和权利维持费，融资项目由优先级和次级资产支持证券构成。其中，优先级资产支持证券允许在公开市场上交易和转让，比例达到90%，已经接近真正公募REITs。融资项目的参与主体如表2所示。 融资项目的原始权益人为保利地产，是原物业资产实际控制人；融资项目的整租方为保利商业或保利安平，根据《整租协议》的约定，整体承租大连睿思企业管理有限公司等10个项目公司的物业资产，并按租约确定的租赁年度支付租金；前海开源资产管理有限公司担任管理人，负责专项计划的设立与日常管理。其他中介机构还包括评级机构、法律顾问和会计师事务所等，负责REITs实施过程中的具体工作。 2. 保利地产租赁基金 底层物业资产出租的租金收入是REITs净现金流的主要来源，因此物业资产的预期收益水平对REITs的价值有重大影响。根据保利地产发布的融资计划公告信息，项目公司所持物业资产是位于国内的10处公寓物业资产，具体见表3。REITs设立后，基金管理人将按照《基金合同》的约定进行投资，并代表私募基金持有10家项目公司全部股权，实现由私募基金间接持有物业资产。完成交易后，保利地产不再为物业资产所有人，成功实现基础物业资产与公司其他资产的风险隔离。 3. 立spv的收购 保利地产租赁住房REITs交易结构设计的核心内容是：通过设立SPV（特殊目的载体）从原始权益人（保利地产）手中收购10个项目公司100%股权；同时，通过设立私募投资基金从原始权益人手中收购SPV100%股权，最终形成如图1所示的交易结构。 （三） 保利房地产租赁贷款的资金来源分析 对保利地产发行REITs融资的动因进行全面分析，有利于对融资绩效做出更为科学客观的评价 1. 信贷机构为房地产公司提供了另一个选择 从房地产行业的整体水平来看，债务融资的比例普遍较高，据统计，2018年A股上市公司平均资产负债率为68.09% 2. 房地产企业经营风险管理能力的提高 保利地产发行REITs融资，可以盘活已有的房地产项目，提高资金的周转速度，并可用于投资回报率更高的项目，有利于公司经营绩效的提高。此外，企业是通过承担风险来获得收益的。房地产企业经营具有投资金额大、投资周期长、市场环境高度不确定性等特点，这决定了房地产企业需要具备高超的风险管理能力。保利地产租赁住房REITs通过构建多样化的物业资产组合来分散风险，同时建立有效的风险隔离机制来规避资产重组给保利地产带来的经营风险，有利于公司风险管理水平的提高。 3. 发展援助有利于改变房地产公司的经营模式 近年来，房地产行业进入“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”转型 二、 租赁住房rets融资绩效分析 本文选取保利地产2015—2019年