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商业地产：从企业突破到行业升级 “九层之台起于垒土”。改变总是从一个人或者一个企业开始， 而最终影响的却是整个行业，甚至一个时代。在国内商业地产领域， 从来就没有缺少创新，也不缺少勇气，而行业的最终发展，正是来自一个个企业的创新和勇气。从这个角度来说，那些拥有远见的企业的变化，正是商业地产未来变化的开始。 主题商业时代来临 “蜂拥而上”是这个时代的中国特色，商业地产也不例外。尽管中国商业地产的快速发展是 2000 年以后的事，但短短数十年的时间， 全国各地大大小小的 ShoppingMall 却呈现出遍地开花之势。 当 Shopping Mall 被认为是一个有效的商业模式时，大量的规模庞大的 Shopping Mall 也开始在国内各个城市出现。而如何避免同质化就成了一个问题，毕竟消费市场的“蛋糕”只有那么大。此外， 电商时代的冲击也在很大程度上改变着商业地产业态类型。2012 年的“光棍节”，淘宝网用一天时间创造了超过 100 亿元的销量，并且裹挟着无数家国内商场不得不加入到光棍节的促销大军。一时间， 电子商务由零售市场的配角，摇身成为了影响零售市场的重要力量， 其对实体商业的影响已经不可回避。 在经过了依靠面积取胜的时期，主题性商业中心被认为是商业地产实现差异化的重要出路。对于国内所有做 Shopping Mall 的企业来说，曾经通过与沃尔玛合作而高起点切入商业地产的万达也面临进一步的转型升级。而万达最新的第四代产品万达城，更是将主题商业地产的理念发挥到了极致。从目前部分城市的万达城规划来看，该类产品将包括旅游、文化、商业、酒店等多重功能，而旅游功能和文化功能的实现，将使万达城顺利实现其商业物业的差异化和体验化。正如业内人士所评论的，万达最大的优点就是前瞻性，而万达在主题商业领域这“一小步”，很可能会成为国内商业地产未来的“一大步”。 “包租公”时代 去年 8 月，在 SOHO 中国有限公司的 2012 年中期业绩发布会上， SOHO 中国董事长潘石屹宣布，未来 SOHO 中国不仅要将小麦(土地 ) 做成面粉 (商业项目 )，还要将面粉做成蛋糕(持有并运营商业项 目 )。这一转型，被业界视作继 2005 年宣布不做住宅业务全面进军商业地产之后，SOHO 中国的第二次重大战略转型。与此同时，关于“销售”和“自持”的模式之争也成为业界关注的焦点。 在过去的多年时间里，收购、包装、全部转手倒卖进而获利，是SOHO 中国特有的商业模式。这一商业模式在使其获得巨额利润、保持稳定现金流的同时，也备受诟病。 “销售是一个落后的模式，我们四面楚歌。”潘石屹的话代表了 这个时代商业企业的共同感受。 事实上，SOHO 中国的转型只是国内商业向自持转型的缩影。因为在商业地产租赁过程中，投资客的逐利是本性，追求利润最大化是最高宗旨；而对于商户来讲，前期则要最大限度地控制成本、降低投入。这二者本就是矛盾体，当二者不能统一，就会出现运营问题。在这种情况下，销售的商业物业一般商家都不愿意进驻，其价值及未来的资产升值空间也因销售而受到较大影响。散售模式虽然实现了开发商利润最大化，但后期缺少投资运营管理上的培育，对投资商家和经营者而言，投资回报率被压低。 SOHO 中国的转型，并不是商业企业由“售”转“租”的开始， 也绝非商业地产告别散售的节点，但选择“自持”已经成为国内商业地产未来的主要模式。因为在“竭泽而渔”和“凿池养鱼”的抉择中， 显然凿池养鱼才是长久之计。 下游包抄上游 2010 年，宗庆后宣称计划在 3 到 5 年内在全国范围建设 100 家购物中心。为此，宗庆后率领他的团队远赴法国、西班牙、意大利等国招商，成为 200 多个欧洲品牌的中国总代理。另一方面，宗庆后也向表示，娃哈哈未来的商业地产布局也将主要围绕二三线城市。无论是从下游品牌商入手的商业地产策略，还是以二三线城市为目标的区域选择，娃哈哈都走着一条独特的商业模式。 而娃哈哈的选择，也正化解了当今国内商业地产冷热不均，品牌商同质化严重的问题。尽管商业地产正处于数量和规模的井喷时代， 但城市之间的差异仍然十分显著。北上广深等一线城市的购物中心早已过了整合阶段，而被认为还在圈地阶段的二线城市，事实上也正在逐渐趋于饱和。而未来的购物中心向城市近郊以及三四线城市扩张， 则已成为必然的趋势。事实上，与一二线城市相比，国内三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。 此外，与国外商场中琳琅满目的商品种类不同，国内品牌商家数量的匮乏，直接造成了商业物业的同质化竞争。而随着商业地产竞争的加剧，企业间最终的差异化竞争，必然会表现在零售品牌的争夺上， 在这方面，谁拥有品牌资源，谁就会拥有