烂尾楼处置法律实务.docxVIP

预售制下的商品房销售，开发商能否如期交房存在不确定性。如果 开发商涉及纠纷导致工程停建、遭遇资金链断裂等，其严重的后果 之一即为房屋“烂尾”。不论是因资金链断裂导致的烂尾，还是因 其他纠纷、违法行为等弓I起的“烂尾，所涉法律主体及法律关系 均较复杂。本文拟就烂尾楼处置中涉及的相关主体及纠纷进行初步 梳理。 一烂尾楼的定义 “烂尾楼”并非法律概念。通常意义上的“烂尾楼”指因为各种原 因实际处于停建或基本停建状态且已持续一定时间，项目早已超过 合理竣工期限的在建工程。如果工程主体已经完成，但水电及配套 设施未达到使用条件并影响正常使用功能的，也属于“烂尾楼”范 围。“烂尾楼”可以是已经取得建设工程规划许可证和建设工程施 工许可证的在建工程，也可以是未取得上述行政许可的在建工程。 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条相关规定，未取得 建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建 设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。 对于违章建筑，往往由政府职能部门下达处罚通知或责令拆除，探 讨价值较为有限，鉴于此，本文中的“烂尾楼”限于已经取得了建 设工程规划许可证但实际处于停建状态的在建工程。 二各方主体及常见民事纠纷 （一）各方主体1、发包人发包人又称建设单位、开发商，指施工 合同关系中进行工程发包并支付工程款义务的当事人。烂尾楼的成 因与发包人具有直接因果关系。常见的烂尾楼工程多是因为建设单 位资金链断裂。2、承包人、分包人承包人主要包括工程总承包人、 施工总承包人等。在烂尾楼工程中，承包人无法足额获得工程款或 进度款，存在大量承包人垫资施工的情形。分包人属于广义的承包 人，如果分包合同设定了 “背靠背”条款，或者发包人、总承包人 无力支付工程款，则分包人存在同样的风险。3、实际施工人及农民 工实际施工人是指无效建设工程施工合同的承包人，如违法分包的 承包人、转承包人、挂靠人，司法实践中还包括实际投入资金材料 等的包工头等。但需要注意的是，仅提供劳务的农民工并非实际施 工人，受雇从事劳务施工的班组也不是实际施工人。在烂尾楼工程 中，相比于承包人，实际施工人及农民工的抗风险能力更弱，因此 一旦开发商无力支付工程款，其权益更难以得到保障。4、供货商建 设工程项目很多情况下存在甲供材，也就是建设单位从供货商处采 购材料、设备等。在建设单位资金链断裂的情况下，有可能拖欠大 量货款，给供货商造成损失。5、购房人鉴于房地产行业的预售行为， 一旦房地产项目烂尾，则将对购房人产生极大影响；更有甚者，开 发商违规售房，在未取得预售证甚至未取得土地使用权的情况下即 开始收取购房款，最后项目烂尾，购房人存在巨大风险。对于购房 人，司法实践中将其分为消费者购房人和其他购房人，对于消费者 购房人加大保护力度，目的正是为了防止购房人最终流离失所、生 活难以维系。6、拆迁安置对象烂尾楼项目中还有一类典型情况是涉 拆迁安置的项目。比如旧城改造，被安置对象中不乏不具备商品房 购买能力的低收入人群、老年人等。拆迁安置项目一旦烂尾，被安 置对象缺乏基本的生存保障，也极易引发群体事件。7、优先债权人 优先债权人有可能包含前文的几种债权人，如消费者购房人、具有 建设工程价款优先受偿的施工方、有抵押权的金融机构等。8、普通 债权人普通债权人指除优先债权人外的其他债权人，包括但不限于 民间借贷债权人、与建设单位存在债权债务关系的其他债权人等。9、 收购方或受让方收购方对项目进行收购，或有开发能力的受让方对 项目进行受让，均有利于盘活项目。10、相关职能部门烂尾楼的处 置过程较为复杂，涉及国土、规划、房管、不动产、消防、税务等 政府职能部门及权限；在查封、抵押、拍卖或者破产的情形下，还 有法院等司法部门参与处置。（二）常见民事纠纷烂尾楼相关的常 见纠纷包括但不限于：1、建设工程施工合同纠纷2、供货相关的合 同纠纷3、商品房买卖合同纠纷4、借贷纠纷（民间借贷、金融借贷） 5、执行异议纠纷6、破产相关纠纷除此外，烂尾楼还常常遇到开发 商非法集资等刑事案件，并可能涉及到刑事查封问题。烂尾楼的处 置过程中还存在涉税、涉行政处罚等多种问题。 三烂尾楼处置的常见路径 （一）立法解决造成烂尾楼的因素很多，某些情况下行政职能部门 的监管不力间接导致了风险失控。通过立法方式可以形成有效的监 督机制，对项目进行事前监督和事中监督，防范烂尾风险。如郑州 市人大启动立法程序修订《郑州市国土空间规划管理条例》，对违 法建设、违法施工进行规制，同时加强对国土空间规划、城市管理、 城乡建设、住房保障和房地产管理、园林绿化、交通运输等行政职 能部门公职人员的监督。除此外，对于已形成的烂尾楼，可通过立 法程序为盘活项目提供法律法规保障。如深圳、珠海等地均出台有 相关地方法规或政策，