房地产平均利润率高达五成 开发商仍然叫苦.docxVIP

PAGE PAGE 3 房地产平均利润率高达五成 开发商仍然叫苦 建 1 平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？人民日报·华南新闻援引新华社消息称，8 月上旬，记者获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的 23 个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636 元至 3094 元不等；销售均价从每平方米 2500 元至 5500 元不等。 经测算，开发商的利润率平均约 50%，最低的约为 20%，最高的超过 90%。其中利润率超过 50%的楼盘有 10 个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。 在全国 35 个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示， 今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587 元／平方米，同比增长 11.64%，其中商品住宅销售价格为 3228 元／平方米。 为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中 档楼盘(福州××花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了 较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。 现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”： 福州××花园(8 月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900 元/平方米左右) 1、地价：683 元／平方米。 2003 年 9 月，开发商通过竞拍以每亩 112.6 万元购得这一地块，面积 320 余亩，小区规划建筑容积率为 2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为 48.5 万多平方米，其中商业建筑面积为 1.45 万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。 2、土建和安装成本：875 元／平方米。 这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。 3、配套建设费用：486 元／平方米。 这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。 4、开发商的运营成本：390 元／平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有 差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。 综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434 元。开发商利润约为：销售均价 3900 元-总成本 2434 元＝1466 元。 开发商的利润率为 60%左右。编后语 自今年政府对房地产进行宏观调控以来，媒体上经常可以见到房地产商“叫苦”，都声称房地产难做，没有多少利润空间，但叫苦归叫苦，很长一段时间里并没有哪个地产商拿出一份“成本清单”。房地产商想捂着的，其实也正是老百姓想知道的。 眼前的这份“成本清单”是媒体花了很大精力才取得的，虽然数字显得有些枯燥，但 无论是行内人士还是普通消费者，透过这些枯燥的数字，大家都会明白房地产行业“吃水” 有多深。 福州率先在全国公布了该市商品房的社会平均成本，我们希望这股劲风能刮向其他地方，让购房者明明白白消费。 房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。 数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水，更难以想象记者获得这些数据的艰辛。 房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，“没有２５％的利润，开发商难以再生 存” “做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”??当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深； 购房者觉得房价高得离谱却无力证明??所有一切表明，判断当前房价是否虚高，必须先用准确数据揭示房价的真实成本，提高房市信息透明度。 相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约６０．２％的利润率明显过高， 房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。 一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是 否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测 算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，