房地产估价的现场查勘要点.docxVIP

房地产估价的现场查勘 1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定 依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产 抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录， 拍摄 抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录， 拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。 同时，建住房[2006]8 号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 2、《房地产估价规范》的有关规定 在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》 在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》 （GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定： 条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定： 应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物 状况和权益状况； 应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状 况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的 其他资料； 应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、 结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、 完整、清晰。 条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对 象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明 未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地 查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在 估价报告中说明。 住宅现场查勘的内容 一. 住宅现场查勘时应记录的内容 项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称; 现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等 住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况; 基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况; 配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑. 二.住宅现场查勘时拍摄要点 1.楼栋外观拍摄要点 (1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致; 2.楼栋地址或门牌拍摄要点 地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致; 遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错; 室内拍摄要点 天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板; 选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局; 房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄. 外景拍摄要点 通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄; 在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片. 案例部分照片样本 外观 客 厅 卧室 厨房 卫 生间 自建房、别墅现场查勘的内容 要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容 商业房地产现场查勘的内容二. 商业房地产现场查勘时应记录的内容 项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称、四至; 现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街; 所临街道的类型和宽窄，街首上的人流、车流状况等. 商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况; 基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况; 配套设施情况: 商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模. 二. 商业房地产现场查勘时拍摄要点 周边环境对商业房地产的影响至关重要，往往周边环境决定了其经营状况的好坏。所以，估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境，并对其进行拍摄。周边环境主要拍摄以下内容 商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整