公募REITs分析框架初探：公募REITs当下的配置逻辑思考.pptxVIP

核心观点REITs同时具备股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势，是分散风险、扩充投资范围的合意标的。截至2023年6月30日，我国共有28只公募REITs产品成立。各板块底层资产分析逻辑差异较大。高速公路类修复态势良好；产业园类业绩承压；仓储物流类运 营整体保持平稳；保租房类表现稳健，出租率维持高位；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影 响较大，项目出现业绩分化。二级市场表现：消化高溢价，估值回落，目前换手率处于低位，近两年长期配置型机构（保险）持 仓占比上升。市场扩容，规模可期。一级打新建议关注政策重点支持的REITs品类；REITs价格逐步向价值回归，投资性 价比凸显，市场情绪反复过程中波段交易机会可适当关注。2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明? 1REITs基本概念及我国发展历程REITs兼具股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势。集成长性 和稳定性于一体，具有较好的风险分散效果。3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明REITs的基本概念和结构Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投 资机构从事不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其收益同时具备股性和债性的特 征，具有风险适中、税收减免等优势，有助于提升资产流动性，是分散风险、扩充投资范围的合意标的。REITs种类：资产投资方式：权益型REITs；契约型REITs；混合型REITs；组织形式：公司型REITs；信托型REITs；资金募集方式：私募REITs；公募REITs。公募REITs一般形式资料来源：上交所官网，海通证券研究所整理；请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4中国公募REITs推进历程我国REITs发展起步较早，2003年8月中国香港REITs起步，2005年内地首只REITs赴港上市，2009年央行开 展房地产投资信托基金（REITs）试点有关工作。2014年类REITs产品兴起，2021年首批9只公募REITs产品正 式上市，截至目前，我国共有28只公募REITs产品，涵盖产业园、高速公路、仓储物流、生态环保、保障性租 赁住房、能源基础设施等领域。我国REITs发展历程资料来源：Wind，EPRA Globa REIT Survey 2022，港交所，住建部，发改委，证监会，中国人民银行，中国政府网，沪深交易所，中国金融新闻网， 海通证券研究所整理；请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5消费基础设施纳入REITs试点范围2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的 通知》。消费基础设施纳入REITs试点范围。分类调整项目收益率和资产规模要求。完善审核注册机制，明确项目评估 时间。全国及一二线城市购物中心市场存量一二线城市购物中心数量（家）全国购物中心数量（家）一二线购物中心数量占比（%，右轴）70008060007650007240006830002000646010000562011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022资料来源：Wind，中国连锁经营协会，海通证券研究所整理；请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明6类REITs与Pre-REITs类REITs具备一定REITs特征，是我国早期的REITs实践。类REITs架构多样，有专项资产管理计划（如中信启航）、 公募基金（如鹏华前海万科REITs）、信贷资产证券化（如兴业皖新REITs）等等。Pre-REITs指投资者提前介入有着成为公募REITs标的资产潜力的资产的前期建设培育过程，最终通过公募REITs实现退出的投资业务模式。Pre-REITs结构流程类REITs发行情况1009080706050403020100类REITs发行规模（亿元） 类REITs发行数量（只，右轴）70060050040030020010002014201520162017201820192020202120222023资料来源：Wind，海通证券研究所整理，数据截至2023年6月30日；请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明7存量REITs产品基本要素一览存续期 发行份数 发行价格（年） （万份） （元）50000 3.04资产规模 最新收盘价（亿元） （元）15.36 3.53REITs名称项目类型上市日期资产简称资产分布东久（金山）制造园，东久（昆山）智造园，东久（无 锡）智造园，东久（常州）智造园上海，昆山， 无锡，常州国泰君安东久新经济REIT2022-10-1445产业园类光谷软件园A1-A7栋，互联网+项目，光谷软件园