我国产业园REITs特点与美国ARE对比分析.pptxVIP

我国产业园REITs特点与美国ARE对比分析.pptx

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投资建议我国产业园REITs的特点和股价表现:底层资产优质,部分REITs因短期内收益存在波动,整体运营状况稳定。资产层面,除东久新经济REIT底层资产分散于江苏多个三线城市以外,其他 REITs底层资产均位于一二线城市,资产优质,所处地区均有其优势发达产业;行业定位层面,整体而言各个REITs底层资产的租户所处的行业以信 息技术、高端制造业为主;出租率层面,2021年上市的蛇口产园、张江REIT、东吴苏园REIT、中关村REIT2022年均出现出租率下滑,临港创新智 造产园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏和达高科REIT2022年出租率保持接近满租状态;租约层面,临港创新智造产园REIT租约期限最长, 2027年或面临租户集中到期风险,其他REITs租约多在3年左右,集中在2023-2024年面临租约到期风险,需关注其招租运营情况;运营效率层面,2021年上市的4支REITs受宏观经济及租户行业影响,2023年Q1业绩均出现下滑。2022年上市的4支REITs仍表现良好,毛利率因折旧摊销不同而出 现较大差异,净利率除和达高科REIT外均在50%以上,EBITDA利润率均在60%以上。2023年上市的湖北科投光谷REIT盈利水平处于板块内中等水 平;负债结构上,除华夏和达高科REIT外,其他REITs的资产负债率均在22%以下,整体而言负债率较低;二级市场价格走势上,首批上市REITs于 2022年2月达到峰值,略有下滑后在高位区间波动,2023年3月以来持续下跌至今。中关村REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT跌破发行 价,湖北科投光谷产园REIT上市即破发,目前股价仍低于发行价;对比美国产业园ARE,ARE的特点:底层资产优质,长期价值创造能力突出,股票价格受国债利率和通货膨胀率影响较大。资产层面,ARE持有的资产具有稀缺性,多位于美国发达城 市的发达区位,资产用途集中于生命科学、农业技术和科技研发办公等;行业定位层面,ARE所持有的资产租户也多为大学研究机构、大型科技公 司、制药公司等,租户行业定位于其资产定位高度匹配;出租率层面,ARE常年维持90%以上的出租率;租约层面,ARE因其租户所处行业多与研 发相关,周期长且迁徙成本高,故签订的租约多为长期租约,租金稳定增长。此外,ARE还会通过开发、改造新的空间每年用于出租,新空间租金 较高,是其营收增长率提升的主要来源;估值层面,ARE未受到宏观经济影响前,其P/FFO估值范围在15X-30X;投资建议:ARE历年P/FFO估值区间在15X-30X,2022-2023受到国债利率及通胀环境影响,P/FFO估值下降到13X,与可比公司相比处于中等偏低位置(12X-28X)。我国目前处于降息周期且通胀较低,可以类比ARE在2022年前的P/FFO估值,估值区间可参考20X,扩募助推成长可看30X。我国 产业园目前估值基本在合理区间,后续市值上涨看项目租金和分红成长性,以及扩募机会。风险提示:1)经济下行导致部分租户退租或项目出租难度加大,进而租金收入不及预期;2)产业园受政策影响较大,租金减免、资金要求等 2政策或加大项目运营难度;3)其他产业园产品入市或当地产业园区供应大幅增加导致市场竞争加剧; 目录C O N T E N T S我国上市REITs产品概况第一部分产业园REIT底层资产分析3美国产业园REIT案例分析——ARE REIT风险提示第二部分第三部分第四部分附录第五部分 我国上市REITs产品概况第一部分4 REITs产品概况015资料来源:中国政府网,深交所,上交所,REITs公告,浙商证券研究所1.1 产业园REITs申报历程产业园REITs在基础设施公募REITs中起着中流砥柱的作用目前上市的28支REITs中,园区基础设施REITs共占9席之地。已上市的园区基础设施REITs共募集195.961亿元;自上市至2023年7月14日,各REITs成交金额为3.41亿元,园区基础设施REITs自上市成交额为1.04亿元,占比30.56%。未来产业园REITs规模将进一步扩充,根据公开资料显示,易方达广州开发区高新产业园REIT目前已经申报。2021.6.212020.4.24产业园REI《中国证监会、国家发展 改革委关于推进基础设施 领域不动产投资信托基金 (REITs)试点相关工作的 通知》:鼓励国家战略性 新兴产业集群、高科技产 业园区、特色产业园区等 开展试点.21 2021.5.62020s相关政策.7.31 2021.4《国家发展改革委办公厅 关于做好基础设施领域不 动 产 投 资 信 托 基 金( REITs) 试点项目申报 工作的通知》:鼓励国家 战略性新兴产业集群、高 科技产业园、特色产业园 等开展试点博时蛇口 产园R

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