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物业管理实用经验之接管验收 物管公司在开辟商物业移交时应注意那些交接事项？ 物管公司对开辟商所移交的物业一定要把好验收关， 否则因为把关不严而造 成的后遗症和改造、 增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。 普通来说物业公司 接管验收时要注重以下几个关键： (1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事 项，要求开辟商提出的补救和解决措施并备案， (包括物管用房，专项基金，开 办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。 (2)开辟商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿 化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人及联 系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 (3)将开辟商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备 用可为以后维修减少费用。 (4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开辟商或者施工单位提 供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 (5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道 闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾采集房(含 清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做 好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排 水系统(含商铺)等。 (6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界 定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。 物业管理前期介入 对于一项物业来说， 存在着开辟——经营——管理三个阶段。 从形式上看， 物业管理是 对物业的使用管理， 因此， 物业管理只要在物业交付使用时介入即可， 并且不少物业管理企 业也是这么做的，然而， 从物业管理的实践来看， 并非如此简单。 我国的物业管理是从传统 的房地产管理脱胎而出的， 体制虽变， 但管理手段却还有不少没有更新， 物业管理向来滞后 于规划设计和施工建设。 开辟设计是各物业辖区能否形成完整、 舒适、 便利的功能区域的先 天制约因素。以往房地产开辟商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约， 而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和 漏洞。如现在常见的车位拥挤， 住房使用功能不全， 空调位置未考虑， 脱排水的管道未顾及 ， 以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时 有抱怨， 又使物业管理工作难以完善， 并且以后往往也难以弥补。如果开辟商在规划设计 阶 段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议 和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是 使物业发挥最佳效应的一种管理形式， 它同物业的形成过程即投资决策、 规划设计、 工程建 设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。 因此， 物业管理应建立追求全过程最佳效益的 现代化管理模式， 在物业的开辟阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求， 考虑到社会 经济发展后居住水平提高的需要， 要有一定的超前性， 即从项目规划设计阶段就开始关注物 业的全过程效益。 物业管理是一种对物业全过程的管理， 其首要环节即是物业管理的前期介 入。 这里所说的物业管理前期介入， 是指物业管理企业在物业的开辟设计阶段即介入， 从事 物业形成前的阶段性管理。 物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理， 但是就 其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开辟商共同对物业实施平行或者交叉管 理的方法， 因此， 无论是对房地产开辟商还是物业管理企业都是非常必要的。 房地产开辟商 对物业进行的是硬件建设， 物业管理企业对物业进行的是软件管理。 前者是形成物业， 后者 是 发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开辟商而言，进行投资决策，规划 设计， 选择适当的地段、 房型及附属设施，并通过施工建造形成物业， 其目的是为了增强对 业主 的吸引力度。特别在市场经济大潮中，房地产开辟商要保持其产品的竞争力，还必须 有超前意识， 即从高起点起步， 充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化， 不仅 要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建造的 造型、建材的选用、室外的环境、工作或者居住的安全舒适与方便等；然而对于业主而言，却 不止于 此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直 观，而软件管理却要长期相伴。一个物业开辟项目需要几年时间， 但其使用时间却是几十年， 甚至上 百年。随