202111融信千万级叠拼别墅生活方式策略.pptx

生活方式之书融信·清江1000w 的另一条赛1自我认知 成都西三环外金沙纯粹低容叠墅小盘区位：城西三环外金沙板块成都二级，青羊三级户型：双叠纯墅，4房豪华主力：198-204楼；268-271楼盘：纯粹低容叠墅小盘23亩，1.5容，双叠附加值：大手笔投入现代人文中式风，建材：石漆，铝板 单价：2.7w 实得单价：4.9w 套均总价：1000w硬伤：风貌不佳，3 角地块，不直接临河，自持30%（1000w 内叠拼形态，不如独栋合院）亮点：低密，纯粹，户型舒适度较高 1000w+的超级难题 7-12 月清盘量难：占2020年千万级产品年总量 40% 1000w +价难：成都市场天花板 最大问题“错配” 一：顶级价格诞生在三级板块根据，房价，税收，资源评定（青羊区各街道办税收地图） 学学学学学学园园园城市核心资源集中在 2 环以里我们不在资源密集区 磨底河 外金沙三级 园 学 省 省学省省 省 学学 园省学园 省 学 园 省 清水河省省本案 板块小，资源闭合度低，但资源等级极高主城板块有极强的共生关系，核心资源无法转移 【1-2 环内】优质的共生关系，协力 助力，谁都离不开谁 【2-3 环】多为互补关系，满足高 端阶层外溢居住问题 【3 环外】更为独立的关系，难于 三环内共生关系不强 二：周边风貌并不高级，非豪宅应该有的界面紧邻工厂，风貌差有河流资源但并非一线临河低密别墅，却被高层包围高压线窄路 三：对地块的不满意：20亩小盘，三角地块，30%自持周边被高层包围，采光受限直接竞品一字排开，临河而建总平排布困难，公共空间受限 联排？四：叠拼-并非千万豪宅应该有的高级形态 独栋？独栋？合院？ 2我们所做的努力 为解决地块劣势，选择走定价权的路线 「1」深入调研城西客户 企业 主 事业巅 高管 峰者 瞄定城西高净值人群 年收入：100-200w 「2」 从产品端提升 反复推敲总平： 做到叠拼最高等级（独立入户，做大户内空间，9.2-9.8m 大横厅，包围式花园 ） 「3」立面差异化打造 整体提升项目品质： 现代人文中式，增强类 别墅感 但，1000w，顾客到底认不认谁也不敢说！ 找到最大敌人3 1000w 在市场上的估值逻辑形态｜地段｜资源｜我们都没有 云门天玺：同等地段，占地，容积，形态都差不多一线临河，还比我便宜 300w一线临河 融信被两头打压，缺乏价值定位融信 ？ 同等价格段形态比我们高级 同等地段比我们便宜 位置没法搬，形态无法变，价格没法降如何让顾客愿意掏 1000w+买我？ 先找到能掏 1000w 的顾客4 1000w 的价格，直接瞄定城市顶豪78 套的货量，城西已经足够（城西600-800w二手房热力地图） （1）通过产业构成发现城市的阶层生态圈 青羊区：以第 3 产业为主行政，事业单位，金融，国企为核心生态圈 行政机关零售业青羊区阶层生态图二代 所有者 高管工作人员导演编剧毕业生厅级处级 文创产业园领导老师学生教育事业单位外来人口工作人员 老板 高管 工作人 员 中高层创业者领导专家 国有 企业工作人员 专家 领导金融业 经理 工作人 员高管 骨干 省级 局级科级领导 专家技术骨干 客户群体地图：各阶层出价力及阶层城市关系场 锁定500-600w出价力的潜藏富豪圈发现符合我们的目标客户，不但有且厚度足TOP10企业表 省级去掉出价力不足的阶层，剩下的都是我们目标顾客二代 文创产业园领导老师学生教育外来人口事业单位 工作人员 老板 高管 工作人 员零售业领导 国有 企业 工作人员 专家领导经理 毕业生金融业 工作人 员高管 骨干 专家 厅级 行政 局级 机关处级 科级 所有者 高管 工作人员领导 专家 中高层创业者技术骨干导演编剧 （2）深挖顾客居住现状发现冲突，找到我们的机会 受城市土地边界大量顾客仍住着落后10-15年的房子里三环内已无土地供应安置小区难以拆除低等级顾客不愿出去高等级顾客只能外溢 从房龄来看：目标客户都已40岁+早已进入人生新阶段，但仍住着200m2内以下的大高层 住着 500-800w 房子，实则过着刚需一般的生活 主卧15.6㎡ 14.3㎡8.9㎡·主卧面积不见的小，但是享受性很低家人各个成员，多数时间只能各自呆在房间 180㎡ 11.3㎡·不合理的布局，房间多，动区小傻大的客厅，家人坐一起也只能是各自干瞪眼 客厅 58.5㎡娱乐厅23.9㎡ 卧室 9㎡ 主卧 10㎡卧室15㎡餐厅30㎡ 随着家庭人口的变化，大娃不常回，父母不