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浅谈我国物业纠纷的处理 物业纠纷案件不降反升 自2003年9月1日实施以来，国务院制定了《房地产管理法》三年多。该条例对明确物业公司与业主、业主之间的权利和义务关系，促进物业公司的社会化、专业化和制度化，提高房地产管理水平发挥着重要作用。但是,我们也要清醒地看到,这几年来,物业纠纷案件不降反升,已经成为我国每年“3·15”消费者权益日消费者投诉的热点,尤其令人担忧的是有些物业管理纠纷案件因为处理不及时转化成刑事案件。由此可见,总结住宅物业纠纷的各种类型,分析其产生的原因并提出相应的法律对策,是我们法学工作者和法律工作者不可回避的现实问题。 一、 房地产管理纠纷的主要类型和特点 (一) 业主委员会与物业公司之间的民事纠纷 我国住宅物业纠纷是指住宅小区内业主或业主委员会与物业公司之间因物业管理行为而发生的民事纠纷。目前,我国物业管理纠纷主要有以下几种类型384。 1. 物业服务能否成立物业管理企业承担住宅小区管理 主要是业主或业主委员会认为物业公司不具备管理物业的资格,要求物业公司退出管理的物业。在开发商完成开发建设出售房屋前,往往选聘物业管理企业承担住宅小区的管理,在出售房屋时一起“配售”。业主入住后,如果物业服务不能令人满意,往往拒绝与物业公司重新签订物业服务合同或以物业公司不具有管理权为由要求其退出管理,并另请“管家”而引起纠纷。在福州、广州等地出现过1个小区2个物业公司的现象。 2. 业主的检测报告引发纠纷 主要有4种情形:①设备设施的维护修缮责任而产生的纠纷。如开发商移交的设备设施不完整或有瑕疵,业主往往找物业管理企业而引发矛盾;因维修不及时、不到位也常常引起纠纷。②环境的维护责任产生的纠纷。有的是开发商在销售房屋过程中对客户做出的有关周边环境、绿化率的承诺在业主入住后并没有兑现而引发矛盾,如2004年8月1日,西安市长信世纪花园小区多户业主,以“绿地未达到约定面积”等为由,在自己家阳台外悬挂了30多面“上当受骗、低价转让”的大横幅而引发一场纠纷;有的业主认为物业管理企业没有认真履行维护、美化环境之义务而引起争议。③保安责任纠纷。有的物业公司未尽安全保卫义务,导致业主小区车辆丢失或家中被盗或人员受伤甚至死亡而引起纠纷。④其他与管理责任有关的侵权纠纷,如水灾、火灾、物业坍塌等重大事故而引发的纠纷。 3. 业主违规的问题 有的是因为物业服务不到位、服务质量差,有的是因物业公司乱收费(如收取垃圾清运、装修、材料运输、电梯使用等费用)而引起纠纷,也有的是业主以长期未居住或房屋质量不合格或配套设施不完备为由拒绝缴纳物业管理费用而引起矛盾。 4. 有关单位的救济 有的小区中物业公司仍然代煤气、水电企业收缴费用,遇到有的业主拖欠费用时,有关单位就停止供应煤气、水电,导致业主权利被侵犯,要求物业公司承担责任而引起的纠纷。 (二) 主要特点是385% 1. 物业纠纷案件的受理现状 随着房地产业迅速发展,物业管理也得到突飞猛进发展。与此相对应,物业管理纠纷也呈现多发性的态势。根据统计,北京市海淀区法院2003年1至9月共受理物业纠纷案件88件,但从2003年9月至2004年3月底,即《物业管理条例》实施后的半年时间里受理的该类案件多达246件,相当于以往的3倍。这种现象在其他法院同样存在,已经成为法院重要的案件类型之一。 2. 争议解决的复杂性 物业管理一旦发生纠纷,因为业主利益的共同性,使他们自然而然地联合在一起,形成群体性纠纷。 3. 争议的多样性 如上所述,目前我国物业管理纠纷有业主与物业管理企业之间的管理权纠纷、管理责任纠纷、管理费纠纷、代收代缴纠纷等等,多种多样。 4. 从民事案件的依据 目前我国《物权法》尚未通过,建筑物区分所有权制度缺乏,审理物业管理纠纷案件多以《物业管理条例》、《民法通则》、《合同法》为依据。但由于《物业管理条例》缺乏建筑物区分所有权之规定,《民法通则》、《合同法》并没有直接关于物业管理内容的规定,原则性强,操作起来难度大,纠纷处理起来相当复杂。 二、 物业管理社会机制不完善 导致我国物业管理纠纷的原因是多方面的,既有体制的,也有法律法规不完善、物业管理公司和业主观念错位等等,具体如下: (一)谁开发谁管理的管理体制导致开发商的遗留问题往往由物业公司来扛 在实践中,由于新建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物业公司负责的,它们关系视同父子关系,业主一旦遇到商品房质量有问题、绿化面积未达到约定标准、房价中没有明确的收费项目(如管道煤气、有线电视费)等等,物业公司往往成为业主发泄的对象和“出气筒”,收取物业费用及其它费用自然而然成为“株连”的对象。 (二)物业管理法律法规和物业管理监督机制不完善,处理物业纠纷往往无法可依 尽管我国已于2003年9月1日起实施《物业管理条例》,2004年5月1日起