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物业管理收费难的原因及对策 房地产管理作为一种新型的住房管理模式，其专业化、规范化、市场化的特点，在社会主义市场经济条件下呈现出一种升值的态势。但是由于物业管理在中国起步较晚,发展至今也只有20多年的历程,总体上还处在一个开创、摸索的阶段,在实际发展过程中出现了许多问题,其中最大、最难的问题就是收费难。 物业管理公司对业主的物业进行管理和维护,为业主提供保安、保洁、维修和其他业主所需要的各种服务,按规定收取物管费和服务费是理所应当的事,但实际上,费用的收取却很困难。目前,我国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如:北京市的物业收费率一般仅为50%-60%,最低的只有30%左右,能达到80%-90%的已属凤毛麟角。武汉市300多家物业管理企业中,运行较好的,物管费也只能收到80%,差的只有20%。相比较而言,昆明市的收费情况要好一些,大部分物管企业的收费率基本都能在80%以上,但距离100%的要求还相差甚远。收费难问题已经直接影响到整个物管行业的发展,收费难,毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费,物业管理收费率为什么提不上来?是不是无药可解?这些问题已成为业内关注的焦点。 一、 解决这一问题的任务 通过近年来的实践,笔者认为物业管理收费难的问题是多重矛盾交错、积累的结果,解决这一问题非一朝一夕,尤其是在现阶段,由于法规不健全、配套不完善,解决这一问题更是一项艰巨的任务。物业管理收费难的原因可从以下几方面进行分析。 (一) 物业管理的内涵 在计划经济体制下,我国住房采用的是福利制社会分配体系,人们居住的是公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。居民习惯的是“只享受、不(少)付费”。根本不理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后,人们获取住房的方式发生了变化,物业管理也随之出现。根据市场经济的要求,人们在得到住房、成为业主后,要与物业管理公司签订《物业管理服务合同》,依照“谁消费、谁付费”的原则,明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后,仍要按期交纳管理费不理解,难免会产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台了一系列收费法规,但是,物业管理在计划经济下无人认知,经济过渡后的初期,建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心,让广大业主充分认可。 (二) 业主对自己的责任主体归属不清 由于业主并非物业管理专业人员,因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为,对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化,同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题,就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商,或是因自己装修不当等原因造成的,其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司,也不属于物业管理公司的工作职责范围。 (三) 服务的、规范 由于物业管理在我国起步晚,尤其是在中西部地区,物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善,所以有些物业管理公司提供的服务自然就不够专业,不够规范,不能让业主满意。还有一些物管公司不在管理服务上下工夫,管理粗暴,服务质量低劣,导致业主对其管理服务不满意。 (四) 物业公司和幼儿园“八身份证子打不收” “我是小区业主,幼儿园为什么不收我的女儿?你们把问题解决了我再缴费。”这是某小区业主对上门收缴物业管理费的一番话。他的女儿到了入托年龄,位于小区附近的幼儿园以他女儿不符合入园条件拒收。物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位,业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由,像这样东拉西扯找理由不缴物业管理费的情况并非只有这一家。某小区有10户业主以门牌号是甲路某某号,而小区大门却开在乙路上为由,拒缴物业管理费……,业主拒缴物业管理费的“理由”可以说是五花八门。 (五) 法规滞后,业主以物管企业的标准收费,收费标准“低成本”,导致不交物管费 由于法规滞后,小区部分业主恶意违反小区物业管理规定,任意拆除墙体甚至是拆除承重墙,违规装修、随意占用公共区域、破坏绿化、饲养宠物扰民等情况时有发生,一旦发生这些事情,由于缺少法规可依,物业管理企业与业主基本上无法达成一致意见,物管企业就难免会与业主产生矛盾,业主就以物管企业服务质量“低劣”不交物管费。由于法规滞后,物管企业与业主对有关物管费收费标准和收费项目经常发生分歧,例如,空置房物管费收费标准的问题,是全额收取,还是按30%、50%没有法规可依,导致物管企业和业主争议较大,致使业主不交费。由于法规滞后,很多业主认为自己交了物管费,一出现问题就理应得到物管公司的赔偿,例如,业主一旦发现家中被盗,就不分清红皂白找物业公司,要求物业公司赔偿,如果得不到赔偿就威胁不交物