社会转型期法律处理物业纠纷的行为主体、行为过程与效果法律解决物业纠纷的运行逻辑.docxVIP

社会转型期法律处理物业纠纷的行为主体、行为过程与效果法律解决物业纠纷的运行逻辑 随着中国住房制度改革和住房商业化进程的加快，我国城市公民的生活条件得到了很大改善，但住房消费与房地产服务之间的矛盾日益突出。取得房屋产权的绝大多数业主们必须按时交纳数目不菲的物业费,却无权参与物业服务标准及费用的谈判与决定,同时还不得不忍受“运营不明”甚至“劣质”的物业服务,只能采取消极不合作的行为来发泄不满。而物业公司对业主们的诸多不合作或“抗拒”行为也颇为无奈甚至恼怒,物业公司与业主之间的矛盾纠纷不断地酝酿、爆发乃至升级,已经引起社会各界的关注。 本文试图运用法社会学的视角对社会转型期法律解决物业纠纷的行为主体、行为过程和行为效果进行分析,以揭示社会转型期法律在处理物业纠纷中的运行逻辑。 一、 实践中的物业公司诉讼主体地位不平等 Miller和Sarat的“纠纷金字塔”理论告诉我们,民事法律纠纷是纠纷发展的最后阶段,由于每一阶段都只有一部分纠纷(问题)进入下一个阶段,因此民事法律纠纷的数量比前三个阶段(不满、要求和纠纷)都要少。但目前选择法律途径处理的物业纠纷案例呈逐年迅速增加的趋势。据北京市高级人民法院统计,2002年一审接收涉及物业纠纷的案件4010件,到2006年则突破3万件,增长了近8倍,民事法律物业纠纷占民事案件的比重由2002年的2.7%上升到11.6%。 北京市海淀区法院2003年受理的192件物业纠纷案件中,只有11件是业主告物业公司的,181件是物业公司告业主的。北京市朝阳区法院近几年受理的物业纠纷案件中90%以上是物业公司起诉业主索要物业费的,且案件数量以200%以上的年增长率持续增长。这表明选择法律途径处理物业纠纷最主要的行为主体是物业公司,只有少部分是业主委员会或业主提起诉讼。 从表面上看,物业公司起诉业主主要是因为业主欠费不交。审判实践表明,因业主不满物业服务拒付物业费引发纠纷占受理案件总数的近60%。这在一定程度上说明了物业公司对业主的欠费行为的“不满”,但业主委员会和业主对物业服务的“不满”和“要求”也很多,为什么他们却较少地把这些纠纷发展为“民事法律纠纷”呢? 从法学的角度看,现代法律是由“法律命题”组成的。这种法律命题是指抽象的规范,其内容是规定某一实际的情况会产生一定的法律结果。就所有的规范而言,“法律命题一般分类为指令性、禁止性和允许性;它相应地给予个人一定的指令,禁止或允许他人实施某一行为的权利”(P100)。从这个角度分析,是现行的法律命题“限制”了某类主体实施某一行为的权利,同时“允许”甚至“鼓励”了另一类主体实施某类行为的权利。 事实上,现行物业管理的法律制度设计更有利于物业公司提起诉讼而不利于业主提起诉讼,双方的诉讼地位不平等。单个业主甚至业主委员会(经业主大会授权后才具有这一资格)都不具备诉讼主体资格,无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。现行法律规定,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,物业公司并不接受单个业主的监督和管理。问题是目前成立业主大会的小区还很少,因而,业主就难以对物业公司进行监督和管理,业主的合法权益也难以维护。在北京的3000多个社区里,真正成立业主委员会的只有400多个,而关于业主委员会诉讼主体地位的争论也一直在进行,至今没有定论。因此,大多数情况下业主委员会或业主个人想诉讼物业公司时由于无“法”可以“适用”,法院往往以证据不符合采信标准而“不受理”、“不立案”;而物业公司告业主,基本上只要起诉就立案,被告业主也几乎常常败诉。长期以来,把拖欠物业费的业主告上法庭,通过法院判决、强制执行拿到物业费已经成了众多物业公司制服欠费业主的“杀手锏”,这在很大程度上“鼓励”了物业公司选择法律途径而不是其他途径来处理物业纠纷。 二、 通过法律途径解决物业纠纷 一般说来,物业纠纷一旦进入了法律(司法)的程序,法律便有了自身的运行逻辑,它遵照自己的原则和程序开展活动,人们的每一种社会行为都是对法律命题的“适用”、“执行”或“侵权”(P62~63)。下面我们通过一个案例来对通过法律途径处理物业纠纷的行为过程进行分析。 某小区建成于1995年,共有住户186户。小区建成后一直由开发商所属的物业公司进行管理。小区规模小,日常物业管理共5人,电工从同属一个开发商开发的另一小区调用。该小区部分业主认为物业公司未能全面履行其义务,在维修、保洁、绿化等方面均存在问题,不同意支付物业费。而物业公司认为自己已经提供了物业服务,业主不交费就是恶意欠费,就将其中20多户业主告上了法庭。法院依据合同法的有关条款判业主违约,物业公司胜诉。之后,所有欠费业主都补交了所拖欠的物业费。 从这个案例分析,物业公司作为原告提起诉状,有“选择性”地将欠费业主告上了法庭(欠费的共有120多户业