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美国物业管理公司的运营模式 一、 美国物业管理公司的实践 美国是一个实行分权制的联邦国家，政府拥有特殊的物业管理和行政机构。各级联邦政府都有房产管理局, 其职责是制定房地产法规并监督检查实施情况, 还设有公共房屋管理委员会, 并有若干代理机构, 监督房屋建设项目。除了这些房地产管理部门外, 还有许多隶属政府的专业学会, 其中美国物业管理学会 (IREM) 就是专门负责培训注册物业管理师的组织。它的总部设在芝加哥, 下面有l00多个地方分会。目前, 全美国约有15000名注册物业管理师, 管理着全美8770亿美元的房地产, 约960万套住宅, 76亿平方英尺的商业楼字。物业管理人员只有在达到IREM制定的严格标准以后, 才能得到注册管理师 (CPM) 证书。全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会 (IFMA) , 主要负责对物业设施的管理, 还有一个全国性协会BOMA, 代表在物业管理过程中业主、房东的利益。 在美国, 政府一般不大干涉物业管理公司, 而由民间组织或物业管理公司进行互相监督, 这与我国的情况有很大不同。在美国, 一般房产开发商在项目开发完成前, 就必须按规定选定物业管理机构, 制定有关制度。当物业销售超过90%后, 应该协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权转交给业主委员会。此后, 开发商也作为小区的一个业主服从业主委员会对该小区的管理。对于政府持有的物业, 管理方式不尽相同, 有的由政府专设的机构进行管理, 也有的委托专业物业管理公司管理, 还有的将部分专业管理内容外发给专业服务公司, 自己管理其中一部分。 二、 美国法上的物业管理决策 专业化管理是美国物业管理最显著的特点。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理, 具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁保安、设备维修等专业单位。对外招投标手续也不像国内那样复杂, 一般由投标公司自己出方案, 主要看对方的价位和服务承诺, 最后由业主进行挑选。 在美国, 对物业管理公司来说, 每一个物业均是其盈利中心, 每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独立的公司, 每一个分公司都代表了二个地区, 是一个独立核算的盈利中心, 不存在相互间盈亏互补的情况。但作为一个公司来讲, 处于战略考虑, 他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的, 均实行标准化管理。如具有80多年发展历史, 排列世界500强的Service Master公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它管理了25万名员工, 在43个国家为超过l200万家客户提供服务。在美国它共有5000多个物业管理项目, 涉足的领域涵盖了美国的证券交易所、著名的大学、医疗机构等多种物业类型。 三、 物业经理的组织管理 美国有一大批精通物业管理的专业化人才, 并实行了职业经理人制度。物业管理职业经理人在美国已成为一个新的社会阶层。美国物业管理经理人有三类:一类是楼宇经理, 他们一般不与业主直接发生联系, 在总经理不在的时候, 负责楼宇日常的管理工作;一类是物业经理, 其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等;一类是资产经理, 负责地区物业战略发展规划, 对市场进行调研, 确定管理物业的整合和取舍。随着物业管理的职业化, 目前一般资产经理与物业经理融合在一起, 物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。因此, 在美国一个小区的物业管理事务只需要一个职业经理人就能搞定, 且这个经理人在某些只租不售的楼盘内还兼管租赁事务和资产管理。 随着物业管理经理人职业化的发展, 全美物业管理协会也扩展了相应的资质培训和认定, 针对大型居住、商业、工业物业和综合物业的管理者, 通过一系列考试, 给予注册物业管理经理人的资质认定。在美国, 物业公司与业主签约后半途撤退属于违法, 做不好就得自己掏腰包, 因此优质物业和科技含量高的物业管理, 实力差的公司和管理者轻易是不敢去碰的。 四、 美国:积极为业主服务 在美国, 物业公司是因为收了业主的钱才提供服务的。因此, 他们对业主、租户进行服务是很到位的。凡是业主的要求, 物业管理公司能做到的尽量做到。比如居住社区的停车场需要维修, 物业公司会指派专业公司的工作人员, 先到现场了解情况, 而后在每家每户门前贴一张通知单, 讲明停车场何时维修, 何时修好, 请用户将车停到附近停车场等等。社区业主每月应交的水、电、煤气费, 先由物业公司专门人员上门如实抄写, 而后输入电脑传到银行, 银行按统一价格向业主收取, 公司工作人员不直接经手货币。物业公司所做的每一件事, 收取的每一笔费用, 都会让业主知晓, 向业主说明收费原因, 管理账目也都是公开的。 物业公司还十分注重对业主的接待礼仪, 每个新进员工必须先接受礼仪接待培训。员工穿着要求整