2023年房地产投资-折价因子研究报告.docxVIP

2023年房地产投资-折价因子研究报告 一、折价因子分析 1.户型不好 一些楼盘的户型不是很理想，可能将将存格局与面积分配不合理，浪费面积过多的情况。比如说：入户并并无玄关、入户门正对卫生间、厨房卫生间没窗、长走廊、局部空间太小…… 2.楼层不合适，通风低 非电梯房的高楼层，或高密度的高楼层，室内通风比较。塔楼的标准楼间距就是楼高：楼间距＝1:1.2，板楼则为楼高：楼间距＝1:1.7，这就是基本标准，大于此标准通常通风都比较低。通常，小高层必须买３层以上的房子，而高层建筑应出售６层以上（根据楼房实际高度与楼间距而的定）。通风进深与房间进深通常就是一样的，指一套房子可以用做通风的外墙面的长度。进深越大、进深越大，这样的房子通风就越好；反之，通风效果就可以低。 3.交通不便 小区所处边线距离市区较距座落在外环，紧邻交通枢纽，紧邻主城市交通干道。或乘车多样性极差，比如附近地铁站、公交站稠密。道路不畅通，经常交通堵塞，公共交通挤逼程度高。 4.房龄较长 房龄过长可以影响房子的余下使用价值，过长的房龄升值空间也可以变小小，维修成本也可以增高，贷款获贷难度也可以强化。老房子的无法证实因素比较多，银行也可以对此有所顾虑。即使最终贷款成功，能够拿到的贷款额度往往也可以相对较低。二手房在贷款的时候可以存一个评估价，一般来说评估价值受土地使用年限的影响。如果房龄太高，则土地使用年限越短，该房屋的评估价值就可以很低，贷款金额也无法高。 5.周边服务设施不完善 一些房子的周边服务设施不完善，座落在郊区或者偏远市区的地段，没有明朗的商圈，并并无主要政府部门、三甲医院、大型购物商场、优质学校、银行、超市、餐饮、娱乐等设施提供更多更多，难以满足用户便捷的生活市场需求。 6.交易风险 交易风险分为以下七种：自行缴纳风险、抵押扣留风险、房款缴交风险、共有权人签约风险、物业交易风险、连环单风险、偿还风险。主要整体整体表现存房屋存抵押血常规，存交费用，一房多卖，卖家信用不合格等问题。 7.房产税 房产税就是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金总收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。部分城市存房产税征收政策，可以功不可没遏止房价的促进作用。具体内容税费以各城市有关政策为依据。 8.限购销售价格 部分城市非常非常有限购限售政策，买房人数管制，可以并使房价受到一定的冲击。限购、限贷政策本质上就是遏止购房市场需求端的，加高了购房人的门槛，遏止了部分购房市场需求和投资投机市场需求。销售价格政策本质上就是遏止了房产供应端的，而销售价格政策，主要冲击的就是自持卖房人群。 9.劣质翻修 翻修较直观，或未有翻修，仍须再次翻修，整修成本较低，此类房源的价格都较低。 10.家电缺少 家庭硬装与软装的缺位或过分陈旧无法稳步使用，仍须买家自行添置，或煤气水电未投入使用，仍须自行办理。 11.分摊卖方税费 双方通过协商以买方分摊卖方税费，通常房价都存一定增加。 12.朝向 房屋不朝南，常年处于阴暗面。 13.小区环境 小区安保工作不恰当，并并无物业管理，或物业所提供更多更多服务太太少，非单一制半封闭小区，户主安全问题无法赢得有效率保证。小区绿地率低于35%，卫生环境低，小区消闲设施稠密陈旧。 14.面积大小以及公摊比例 房源面积小，公摊比例大。 15.人口稠密 人流密度小，购房、租房市场需求较低。 16.楼栋所处小区边线 楼栋所处小区边线非绝佳边线，景观或安静程度相对极差。 17.非普通住宅 公寓楼、商务楼等非普通住宅，使用年限较短，升值空间小，隐性成本高。且贷款受到限制，转手成本高，无法落户（或极少能落户），多为住宅混合，人员繁琐，移居体验极差。 18.风水等负面影响 风水不好，或以前搞出过坟场、刑场，凶宅。 19.未来发展趋势 去来衡量城市价值的指标存很多，涵盖城市规模、资源（涵盖政策、资金、矿产、边线等）、产业、人口（人口结构、人口流向流向等）、人均收入、上市公司数量、财政收入、服务业比重等，这些都与房价成正比。未来周边城市规划不明晰，发展潜力较低，房价就可以相对较低。 二、案例分析 以张家口福苑小区为基准分析如下： 1.紧邻市区 福苑小区座落在张家口市张北县，紧邻市区，对于在市区内有上班上学市场需求的人具有一定时间空间管制。 2.周边服务设施不完善 福苑小区非重点学区，并并无大型购物商场与娱乐设施，教育、购物、娱乐资源贫乏。 3.楼层高 此房为非电梯房，共六层，处于高楼层，上下楼梯不便。 4.人口太太少 张北县座落在张家口市最北部，与桥西区交界处，人口稠密，密度低，孙祥北青报市场需求小。 5.房龄较长 本小区为2006年投入使用，老房区房龄较长，可以使用年限短。 6.翻修危急 本房翻修过分老龄化，不适合现代年轻人移居。其硬装皆较为陈旧，若对于翻修建议较低，买下本房则仍须自