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2022年产业地产研究报告 第一章 行业概况 产业地产就是工业地产的升级，就是紧紧围绕着微笑曲线构筑的产业价值链一体化平台，以调整产业结构、发展技术创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融和产业为充分利用，以地产为载体，同时同时实现土地的整体研发与运营。 产业地产以办公楼宅、服务设施住宅、研发及生产用房、商业及消闲服务设施、景区为主要研发对象，同步形成投资、研发、技术教育、产业受精卵、产业科创、持续经营、服务设施住宅、商业服务等功能，具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济模式的定义相对而言更加全面。 图：微笑曲线 资料来源：资产信息网 千际投行 在上图可以看出微笑曲线就是：微笑嘴型的一条曲线，两端朝上。在产业链中，附加值更多突显在两端，分别就是研发和销售，而处在中间环节的生产附加值最低。从微笑曲线可以看出专门从事产品研发、零件生产、市场销售和售后服务的企业能够获得较低利润，而专门从事加装的企业利润水平较低。 产业地产就是2003年明确提出，就是工业地产的升级与更新换代。在政府方面，崇尚高效率快速增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面建议经济的快速发展，一方面又必须解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效率利用的平台既能同时同时实现经济又能高效率利用土地资源；在客户方面，崇尚核心竞争力的提高与市场运作效率高之间的矛盾，企业仍须提高核心竞争力，就必须建议企业的脱胎换骨环境日益得天独厚；弥漫着经济全球化步入大融合时代，政府、企业两方面的市场需求日益紧迫，产业地产孕育出而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。 图：房地产产业链 资料来源：资产信息网 千际投行 仁达方略 产业现状 2021年，整体政策环境沿用2020年末节奏，中央就房地产市场密集表达意见，苛刻全面落实“房住房居住”政策主基调。作为长期过慢快速增长的市场，房地产行业未来将步入中长调整周期，发展逻辑已不再大力支持高速快速增长。 尽管目前上市房企发展重点仍为夯实研发主业，但寻找第二快速增长曲线已成房企共识，龙头房企拓展第二战场主要涵盖R500L、物管、产业、租赁、文旅、康养、创投等领域，其中TOP50房企当中存7成以上参与至产业地产。 行业发展阶段 产业地产从1979年发展至今历经五个阶段： 1979-1984年为萌芽期，以企业自建好园区居多； 1984-2003年步入积极探索-发动期，以工业地产居多，由政府研发主导； 2003-2006年处于整顿期，园区步入规范经营阶段； 2006-2017年步入产业地产转型升级期，发展形式以产业新城模式居多； 2017年后随着传统地产发展触底，产业地产步入第五个全新发展阶段，变成投资新蓝海，大量传统房企积极主动变为步入，发展形势主要涵盖产业新城、产业综合体、产业园、产业+地产等类型。 第二章 商业模式和技术发展 2.1 产业链 资料来源：资产信息网 千际投行 上游 房地产开发流程长，上游产业链全面全面覆盖行业众多。上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节共同共同组成，其中牵涉到了地方政府土地供应、金融机构提供更多更多融资、前期工程咨询服务、建筑施工原材料和工程机械供应，以及施工建设、园林工程、建筑装饰等相同产业。 资料来源：资产信息网 千际投行 目前，房地产业经过多年来的高速增长，上游产业链整体已相对成熟，各细分行业专业化程度较高。且每个行业发展成长至今，都已形成一批行业龙头上市企业。整体来看，房地产上游产业，主要是原材料供应及工程建设行业的企业格局相对稳定。如水泥行业的海螺水泥、天山股份、华新水泥、金隅集团、冀东水泥等企业集中度较高。东方雨虹和三棵树也分别在防水材料和建材涂料行业占据了较高的市场份额。 资料来源：资产信息网 千际投行 CRIC 建材产业作为房地产上游产业链的重要一环，主要就是作为上游供应企业为建筑施工提供更多更多主体建设所需的原材料。主要囊括了钢材、水泥（商品混凝土）、防尘/保温材料、涂料、管件管材、玻璃等行业。 多年来随着中国房地产行业的高速发展，上游原材料供应商的产能产值也不断提升，各细分行业中都发展出一批龙头上市企业。如水泥行业的海螺水泥、金隅集团，建筑节能及功能性涂料行业的东方雨虹、三棵树，以及管件管材行业的公元股份、伟星新材等等。整体来看，相比房地产上下游的各其他产业而言，建材产业基于原材料制造业重资产、规模化生产的特性，企业集中度相对较高。 但近年来受行业增长速度大幅下滑、房企流动性危机侵袭、共振疫情影响，对建筑原材料产业的企业经营也造成了明显的影响。具体内容来看，一方面，行业下行、部分规模房企暴雷、工程进度停滞不前，建材供应企业的缴付资金回笼周期变大长，部分企业应收账款账款账款存资产资产减值风险。另一方面，主要受国内疫情影响，建材产业上游的原材