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2022年房地产投资退出方法和工具研究报告 第一章 房地产投资概况 房地产商品既就是人们日常“衣食住行”中的一种必需品，又因保值增值的功能而具有较好的投资品属性。房地产投资就是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。 房地产投资根据投资形式的相同可以分为轻而易举投资和间接投资，其中轻而易举投资涵盖房地产开发投资和置业投资，间接投资的具体内容形式涵盖出售房地产企业的债券和股票、投资于房地产投资信托基金以及出售住房抵押贷款证券。 由于房地产投资的资金回收期长，因此在决策中，估算总成本和利润的同时还应考量时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考量预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。 另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时正视多种投资机会，但投资者可资利用的资源却总是非常非常有限的，所以仍须存一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种管制条件的前提下，例如可忍受的风险、所建议的资产流动性、投资女团平衡以及源于管理部门的有关管制条件等等，并使最终所挑选出的投资项目获得最轻的效益。 第二章 个人房地产投资选择选择退出途径 整体转让：这就是最常用，也就是最轻而易举的一种变现方式。但这种方式，通常交易周期长，交易繁琐。对房子出售时期，买入时期建议较低。 单独转让抵押权：也就是常用的抵押贷款，优点就是自己具备使用权，以及未来房价涨幅收益还是自己的。银行经营抵押贷款：全款房和贷款房都可以办理抵押贷款，只要符合条件，可以获得6—7变为的经营贷款，额度最高可以达致2000万，期限1—20年。银行消费抵押贷款：把房子作为抵押物，轻而易举贷款用做消费，额度通常100万以下。这种较之经营性房抵，贷款直观，不仍须营业执照。 单独转让七十年居住权：不仅不必借款人还本付息，并且未来房价上涨收益还是自己的，缺点就是自己没有使用权。 单独转让所有权：可以拿到一笔现金，还能自己移居七十年或者出租拿到七十年租金，缺点就是无法获得未来房价涨幅的收益。 出租：每年拿到一次租金，优点就是有效率，缺点就是无法一次性拿到大笔现金。 翻修贷款，车位贷款：这就是一种根据房产的定向信用消费贷款，不仍须抵押，额度通常50万，5至10年，月利率0.3%左右。有的银行甚至可以外包装，用做其他的消费用途。 月供贷：这也就是一种根据房产的信用贷款，通常月供还了6个月之后，可以根据月供金额，放大倍数，获得一定额度的信用贷款。 大额信用卡分期：这其实就是一种变相的消费分期。根据房产价值，和个人职业和工作单位推断，办理大额信用卡或分期卡，额度通常在10万以上，可以随借随其还，年限可以长达5年。 对敲击融资：办理银行贷款，可以看一看个人的信用记录情况，如果个人信用记录不好，房产主的年龄略偏大，可以推行对敲击的方式，利用他们的身份，进行办理银行贷款。其对敲击对象通常就是直系亲属，或必须信赖的朋友。 第三章 企业房地产投资选择选择退出途径 出售物业 通常商业地产项目出售物业可以分为以下三种出售模式。 整体出售：项目管理成本较低，在买入时可以以以获取土地增值的利益，但是整体出售由于价格较低，难于找到买家，且受项目成熟度的影响，不明朗的项目销售难度更大，收益更高，且整体出售仍须一定的交易周期，导致资金回收较慢，全部回收仍须一定周期。 分割出售：分割出售就是将商业项目分割成多个大面积商铺以此出售给买家，其优势就是能够较快的寻找至买家，但由于商铺过多，导致产权多元化，在管理时难以实行统一管理，容易导致商业项目经营杂乱无章。更关键的就是，通过分割出售，交易意向方过多难于快速形成价格，花费时间较长，资金回笼时间也相对较长，并且还可能将将出现余下相对极差的物业无法成交量的情况。 售后豫丰：售后豫丰就是项目方给予业主较低投资投资回报的许诺，从一定程度上来说能促进销售，从而回收资金，且豫丰后能较好的同时同时实现商业整体经营权的统一，达致商场聚集效应。但是，仍须考验开发商资现金流实力，高回报许诺并使开发商背负着一定资金压力，同时开发商仍须分摊一定的市场运作风险。 出售股权 出售股权就是商业地产同时同时实现挑选选择退出变现的常用方式。出售股权的挑选选择退出方式能够享受资本市场平添增值收益的同时，还能避免一部分高额税收，且固定资产转型为可以流动的证券化产品，流动性增大，可以随时挑选选择退出变现，较之出售物业更加有效率。但是出售股权牵涉到至诸多事宜，挑选选择退出交易过程较长，在短期内难以实现，仍须一定的时间跨度。 REITs上市 REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）就是一种以发售收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给