商品住宅项目投资财务可行性分析——以L项目为例.pdfVIP

中文科技期刊数据库（全文版）经济管理 商品住宅项目投资财务可行性分析——以L 项目为例 贺 洁 上海大学管理学院，上海 200000 摘要：商品住宅项目具有投入资金数额巨大、项目时间跨度长、资金回收慢、风险繁杂、易受到国家宏观经济政 策的影响、市场变化走向难以准确预测等特点，因此对于项目投资及建设过程中的资金风险控制提出了较高的要 求。本文利用现金流量法进行财务分析，同时进行确定性分析和不确定性分析，通过盈亏平衡法和敏感性分析法 进行风险预测，继而评价商品住宅项目的整体经济价值。 关键词：商品住宅项目；可行性研究；财务分析 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 1 项目概况 对比关系，可以衡量企业在某一时期内销售收入的获 利能力。 L 商品住宅项目位于苏州市吴中区度假区板块，是 该指标反映每一元销售收入中净利润的占比是多 苏州重点打造的旅游综合服务区，主要以体验式文化 少。它与净利润成正比，与销售收入成反比，企业在 娱乐及滨湖型休闲度假为主题，生态环境秀丽，当前 增加销售收入的同时，会相应地获得更多的净利润， 苏州热点板块之一。周边商业、教育、医疗、交通配 才能使销售净利率保持不变或者有所提高。 套成熟且完善，未来地铁 5 号线通车后可快速通达各 销售净利率= (净利润/销售收入)×100% 区核心。 由损益表（表2-1）数据计算得出该项目销售净利 2 确定性分析 率=(7048/175009)×100%=4.03%。 2.1 项目损益表 （2）项目实际年资金回报率 损益表（Income Statement）是反映企业在一定 项目实际年资金回报率指企业从一项投资性商业 时期内营业利润或者亏损的财务报表。通过损益表可 生产活动中，获取的经济回报，是衡量一个企业盈利 以评价一个企业的经营效率和投资成果，同时可以预 状况所使用的比率，也是衡量一个企业经营效果和效 测企业的经营能力及未来一段时间内的盈利趋势。 率的一项综合性指标。 表1 项目损益表 项目实际年资金回报率= (净利润/累计年平均资 序 面积 单价 含税总 不含税 金占用)×100% 项目名称 2 （元 金额 总金额 号 （m ） 2 由损益表计算得出该项目实际年资金回报率 /m ） （万元） （万元） 一 销售收入 94,482 20,190 190,760 175,009 =(7048/130726)×100%=5.39%。 二 总成本 94,482 18,168 171,652 158,558 三 营销费用 94,482 848 8,012 7,558 其中累计年平均资金占用数据130726来自现金流 四 销售税金 94,482 45 422 422 量表（表2-2）。 增值税（合 五 计） - - 2,203 - 2.2 项目现金流量表 六 营业利润