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房房地地产产税税收收筹筹划划全全流流程程案案例例  2018-06-15 11:30  目目录录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 、开发 备环节的税收筹划 、开发建设环节的税收筹划 、房产销售环节的税收筹划 、售后清算环节的税收筹划 、后续管理环节的税收筹划 一一、、项项目目基基本本情情况况 （（一一））已已建建项项目目 嘉业•海湾位于南 市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积 亩， 总建筑面积约 平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为 ㎡，二期占地面 积为 ㎡。 项目一期于 年 月 日开工，，于 年 月 日项目二期全部竣工交付业主使用。产 品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下： （）总建筑面积： 平方米； （）容积率： （）公建配套设施面积： 平方米； （）可售面积： 平方米，其中： ①普通住宅面积 平方米 ②非普通住宅面积 平方米 ③停车场面积 平方米 （（二二））拟拟建建项项目目 蛟湖经典拟建于南 市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不 再累述。 二二、、项项目目筹筹划划总总体体思思路路 嘉业•海湾位于南 市国家经济技术开发区的黄金地带， 年南 市区房地产均价已经突破 元 ㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向 元 平米的成交均价迈进，该年南 市整体供应量 不足， 年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别 是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣 工当年，项目二期于 月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达 左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出 。嘉业•海棠湾项目一期 二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南 市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一 方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提 高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详 细且具体地提出筹划方案。方案从开发 备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个 环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三三、、具具体体筹筹划划方方案案 、、开开发发 备备环环节节的的税税收收筹筹划划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到 平方米，其中就 地安置等面积偿还 平方米，其余 平方米以 元 平方米的价格给予货币补偿。已知 该住宅项目的房屋市场售价 元 平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为 万 元，可售总面积 平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积 平方米。 【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方方案案一一：拆迁过程中，货币补 部分以实际支付的拆迁补 款确定契税的计税依据，就地安置部 分应以每平方米的货币补 标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元 平方米=3000万元 拆迁户货币补 ：1000平方米×7500元 平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方方案案二二：拆迁过程中，货币补 部分以实际支付的拆迁补 款确定契税的计税依据，就地安置部 分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。 即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元